Ипотечни кредити и техните специфики – какви са различните видове и възможности?

В тази статия ще намерите информация за различните видове ипотечни кредити както и за възможностите за теглене на повече от един кредит (често те са различни видове). Ще можете да разберете повече информация и за една рядко коментирана тема, а именно – какво представлява жилищен кредит с ограничена и неограничена отговорност.

В публичното пространство витаят всякакви понятия относно всеизвестните ипотечни кредити. Така или иначе, ако трябва да ги разделим на различни видове.

Видове ипотечни кредити на българския пазар

Ще бъдем максимално кратки, изчерпателни и същевременно ясни. Затова посочваме следните два вида:

1. Целеви ипотечни кредити – когато предметът на сделката е ясен, когато предметът на сделката е покупка или строителство.

2. Всички останали ипотечни кредити, известни като потребителски с ипотека или универсални ипотечни кредити, или както и да ги срещнете, се различават от целевия единствено и само по собствеността на имота – обезпечението.

Къде са разликите

Тоест, във втория случай учредявате обезпечение на вече придобит от вас имот. Друго, което различава двата вида ипотечни сделки, е може би различната цена.  Някои банки предвид това, че целта на отпуснатите средства (които в общия случай са значителни и са далеч по-големи от тези на потребителските кредити) не е много ясна, котират по-висока цена (%) на универсалните ипотечни или потребителските с ипотека, или както и да ги наричат кредити. Това обикновено се изразява в рамки от 0.2% до 0.5% повече, отколкото биха предложили за кредит, който е целеви. 

Последна отличителна черта между двата е срокът на кредита. Универсалните са с една идея по-къс максимален срок. Така при тях можем да говорим за максимални срокове от 20-25 години, докато при целевите може да се коментира 30-35 години (в случай, че възрастта на кредитоискателите го позволява). Това са основните принципи, като всяка банка им придава разлечна тежест на значение и има различно отношение към вторите, защото по-определение, същите се смятат за по-високо рискови! По всички други условия двата вида кредити са абсолютно еднакви.

Вижте нашия наръчник с най-важните неща при тегленето на кредит!

Истината е, че има и още едно основно разделение при ипотечните кредити и то е между кредит с ограничена отговорност и кредит с неограничена отговорност.  

Законът – “врата у поле”

По закон съществува ограничена и неограничена отговорност при ипотечните кредити. А именно дали отговаряте само с конкретния имот, предмет на сделката или отговаряте с цялото си имущество.
По-конретно е формулирано така в чл. 133 от ЗЗД

Чл. 133. Цялото имущество на длъжника служи за общо обезпечение на неговите кредитори, които имат еднакво право да се удовлетворят от него, ако няма законни основания за предпочитане.”

Това е формалната разлика. За да можете да изберете ограничена отговорност тоест само и единствено въпросният имот, предмет на сделката, да бъде обезпечение по нея, то банката ще ви постави една идея различни условия. Това е една от причините над 95% от кредитите да са при условията на неограничена отговорност.

Разлики между ограничена и неограничена отговорност при ипотечен кредит

Разликите винаги са условни, но примерно при ограничена отговорност може да говорим за процент на финансиране в размер на 70% от пазарната оценка, а не 85%, както е обичайната практика в момента за повечето банки при неограничена отговорност. Максималният срок на сделката също може да е ограничен до 20 и дори 10 години от 30-35 години, каквито са максималните срокове в случай на неограничена отговорност.

Иначе казано, ако търсим ипотечен кредит със собствено участие над 30%, то имате право да поискате ограничена отговорност по тази сделка. При всички други случаи, а масовата практика е търсеното финансиране да е 80%, 75% че и нагоре, такъв избор всъщност не съществува, макар и да го има като понятие.

Мога ли да изтегля повече от един ипотечен кредит?

Дори да звучи като нещо екзотично на пръв поглед, всъщност няма никакво ограничение в броя на ипотечни кредити, които имате възможност да ползвате. Поне няма никакви формални пречки. Както по отношение на законодателната уредба, така и по отношение на вътрешните правила на банковите институции. В този ред на мисли втори или трети ипотечен кредит? Защо не? Особено ако парите ви трябват за ремонт. В пъти по-евтино ще е да се възползвате от ипотечно кредитиране. Така увеличавайки стойността на имота си (като го ремонтирате), ще изпозлвате самия имот като обезпечение. Това има своят логика по ред причини.

Къде са ограниченията

Основното препятствие може да бъде само доказуемият ви доход. Ако доказуемият ви личен и семеен доход е достатъчен можем да вземем и втори и трети и четвърти. Техническите въпроси за изтеглянето и обслужването на подобно финансиране не са сериозно притеснение.

Финансовата логика също е стабилна – ипотечното финансирано при всички случаи ще позволи на потребителите да имат повече разполагаем доход, отколкото един потербителски кредит за по-кратък срок и с по-висока лихва. Тук трябва да се обърне внимание на понятието “разполагаем доход”. Именно разполагаемият доход е нещото, с което се сблъскваме днес и в непосредствено бъдеще, а не разходите за лихви след края на дадения срок на кредита.

Заключение

Както казах – крайната бройка зависи от Вас. Вашите нужди, вашата житейска ситуация, склонност към риск и каквото още се сетите. Като човек, който е от много години в бранша съм виждал най-различни казуси.

За банката е въпрос единствено на възможност на обслужване. Тя преследва своите цели, а те не са да ви вземе имота. Всъщност за нея е много по-изгодно вие да плащате вашите вноски, отколкото да се стига до неприятни ситуации по необслужване на кредита. 

Вижте нашия наръчник с най-важните неща при тегленето на кредит!