Ипотечни кредити - кой е най-изгодният за вашата ситуация?

В тази статия решихме да коментираме различните видове ипотечни кредити, тъй като банките имат различни практики, а доста често и различна терминология. По-долу ще можете да се запознаете с всички специфики, но обяснени на разбираем за вас език!

Ако не можете да слушате видеото със звук, тук ще намерите транскрипция

В публичното пространство витаят всякакви понятия относно всеизвестните ипотечни кредити. Така или иначе, ако трябва да ги разделим на различни видове.

Видове ипотечни кредити на българския пазар

Ще бъдем максимално кратки, изчерпателни и същевременно ясни. Затова посочваме следните два вида:

1. Целеви ипотечни кредити – когато предметът на сделката е ясен, когато предметът на сделката е покупка или строителство.

2. Всички останали ипотечни кредити, известни като потребителски с ипотека или универсални ипотечни кредити, или както и да ги срещнете, се различават от целевия единствено и само по собствеността на имота – обезпечението.

Къде са разликите

Тоест, във втория случай учредявате обезпечение на вече придобит от вас имот. Друго, което различава двата вида ипотечни сделки, е може би различната цена. Някои банки предвид това, че целта на отпуснатите средства (които в общия случай са значителни и са далеч по-големи от тези на потребителските кредити) не е много ясна, котират по-висока цена (%) на универсалните ипотечни или потребителските с ипотека, или както и да ги наричат кредити. Това обикновено се изразява в рамки от 0.2% до 0.5% повече, отколкото биха предложили за кредит, който е целеви.

Последна отличителна черта между двата е срокът на кредита. Универсалните са с една идея по-къс максимален срок. Така при тях можем да говорим за максимални срокове от 20-25 години, докато при целевите може да се коментира 30-35 години (в случай, че възрастта на кредитоискателите го позволява). Това са основните принципи, като всяка банка им придава разлечна тежест на значение и има различно отношение към вторите, защото по-определение, същите се смятат за по-високо рискови! По всички други условия двата вида кредити са абсолютно еднакви.

Какви ипотечни кредити има на българския банков пазар?

Ще бъдем максимално кратки и ще казваме нещата максимално разбираемо. Ипотечните кредити са два вида:

1. Целеви ипотечни кредити – когато предметът на сделката е ясен (тук говорим за покупка и строителство).

2. Всички останали ипотечни кредити – известни са и като потребителски с ипотека или универсални ипотечни кредити.

Какви са разликите?

Във втория случай учредявате обезпечение на вече придобит от вас имот. Така е най-просто и ясно описано разграничението между тях. Другата голяма разлика е цената. Някои банки предвид това, че целта на отпуснатите средства (които в общия случай са значителни и са далеч по-големи от тези на потребителските кредити) не е много ясна, котират по-висок лихвен процент за потребителските с ипотека.

Последна отличителна черта между двата е срокът. Потребителските с ипотека са с една идея по-къс максимален срок. Така при тях можем да говорим за максимални срокове от 20-25 години, докато при целевите може да се коментира 30-35 години (в случай, че възрастта на кредитоискателите го позволява).

Това са основните принципи, като всяка банка им придава разлечна тежест! По всички други условия двата вида кредити са абсолютно еднакви.

Ако не можете да слушате видеото със звук, тук ще намерите транскрипция

Истината е, че има и още едно основно разделение при ипотечните кредити и то е между кредит с ограничена отговорност и кредит с неограничена отговорност.

Законът – “врата у поле”

По закон съществува ограничена и неограничена отговорност при ипотечните кредити. А именно дали отговаряте само с конкретния имот, предмет на сделката или отговаряте с цялото си имущество.
По-конретно е формулирано така в чл. 133 от ЗЗД:

“Чл. 133. Цялото имущество на длъжника служи за общо обезпечение на неговите кредитори, които имат еднакво право да се удовлетворят от него, ако няма законни основания за предпочитане.”

Това е формалната разлика. За да можете да изберете ограничена отговорност тоест само и единствено въпросният имот, предмет на сделката, да бъде обезпечение по нея, то банката ще ви постави една идея различни условия. Това е една от причините над 95% от кредитите да са при условията на неограничена отговорност.

Разлики между ограничена и неограничена отговорност при ипотечен кредит

Разликите винаги са условни, но примерно при ограничена отговорност може да говорим за процент на финансиране в размер на 70% от пазарната оценка, а не 85%, както е обичайната практика в момента за повечето банки при неограничена отговорност. Максималният срок на сделката също може да е ограничен до 20 и дори 10 години от 30-35 години, каквито са максималните срокове в случай на неограничена отговорност.

Иначе казано, ако търсим ипотечен кредит със собствено участие над 30%, то имате право да поискате ограничена отговорност по тази сделка. При всички други случаи, а масовата практика е търсеното финансиране да е 80%, 75% че и нагоре, такъв избор всъщност не съществува, макар и да го има като понятие.

Ако трябва да разглеждаме нещата от по-юридическата им страна, истината е, че има и още едно основно разделение при ипотечните кредити. То е между кредит с ограничена отговорност и кредит с неограничена отговорност.

Юридически преглед

По закон съществува ограничена и неограничена отговорност при ипотечните кредити. Какво означава това? В единия случай (ограничен отговорност) отговаряте само с конкретния имот, предмет на сделката или (неограничена отговорност) отговаряте с цялото си имущество.
По-конретно е формулирано така в чл. 133 от ЗЗД:

“Чл. 133. Цялото имущество на длъжника служи за общо обезпечение на неговите кредитори, които имат еднакво право да се удовлетворят от него, ако няма законни основания за предпочитане.”

Това е юридическата разлика. Практическата разлика е, че банките поставят по-тежки условия, ако търсите ограничена отговорност – по-нисък процент на финансиране, по-голям лихвен процент и др. Това е една от причините над 95% от жилищните кредити да са при условията на неограничена отговорност.

Ако не можете да слушате видеото със звук, тук ще намерите транскрипция

Мога ли да изтегля ипотечни кредити от различен вид по едно и също време?

Дори да звучи като нещо екзотично на пръв поглед, всъщност няма никакво ограничение в броя на ипотечни кредити, които имате възможност да ползвате. Поне няма никакви законови или процедурни пречки.

Къде са ограниченията?

Основното препятствие може да бъде само доказуемият ви доход. Ако доказуемият ви личен и семеен доход е достатъчен, можем да вземем и втори и трети и четвърти. Техническите въпроси за изтеглянето и обслужването на подобно финансиране не са сериозно притеснение.

Финансовата логика също е добра – ипотечното финансирано ще бъде по-изгодно от чистия потребителски кредит. Тук трябва да се обърне внимание на понятието “разполагаем доход”. Именно разполагаемият доход е нещото, което е решаващо, но това е друга тема.

Заключение

Банката няма емоции. За нея нещата са въпрос единствено на възможност за обслужване на дълга. Тя преследва своите цели, а те не са да ви вземе имота! Всъщност за нея е много по-изгодно вие да плащате вашите вноски, отколкото да се стига до неприятни ситуации по необслужване на кредита.