Ипотечни кредити

 

Когато купуваме недвижим имот, това често е инвестиция за цял живот и също толкова често влагаме цялото си усещане за живота в него. Както се казва „Моят дом е моята крепост“ – неприкосновена, лична територия! Реалностите обаче водят мнозинството от нас до един специфичен финансов продукт, а именно така наречения ипотечен кредит.

Ние можем да бъдем полезни винаги, когато става въпрос за:
  • Покупката на недвижим имот, апартаменти, къщи, терени;
  • Финансиране на строителството и ремонта на недвижими имоти;
  • Универсален ипотечен кредит (свободни пари, срещу обезпечение – недвижим имот).

Ние сме на разположение да Ви помогнем, за да намерите най-добрата персонална оферта, независимо от обстоятелствата около бъдещия кредит!

Не може да не споменем, че консултацията за ипотечен кредит е:

Безплатна за клиентите ни!

(нашето възнаграждение е платимо от кредитора, който и да е той!)

Видове ипотечни кредити

Ипотечни кредити за закупуване на имот

Казват му „Целеви ипотечен кредит“, защото за приемлива цел се приема покупката на недвижим имот. Въпросният ипотечен кредит е със срок между 5 и 35 години. Процентът на финансиране е между 70 и 85% от пазарната оценка на имота, който е предмет на сделката, в зависимост от вида строителство и местоположението му (фактори, имащи пряка връзка с ликвидността на актива).

За да вземе решение за финансиране на сделката, банката се нуждае от ТРИ числа! Пазарна стойност на имота, доказуем доход на кредитоискателя, и срок на кредита.

Пазарната цена на имота най-често се определя от лицензирани независими пазарни оценители. Случва се същата да се валидира от служители на банката, ако сумата на кредита е над 150,000 и/или има голяма разлика между договорената и пазарната цена на имота. Все още има и няколко банки, които ползват за определяне пазарната стойност на имота, предмет на финансиране, вътрешни (служители на банката) оценители, което често оставя сянка на недоверие в клиентите по отношение на усещането за обективност в отношението банка – клиент.

Доказуемият доход е сумата от всички официални доходи, които клиента – кредитоискателят има към момента на кандидатстване. Това са трудови, граждански и други договори, хонорари, наеми, командировъчни, дивиденти и пр.
Ако кредитоискателят е семеен (или има съкредитоискател), доходите на двамата се сумират.
Специално и единствено при Ипотечните кредити се допуска декларирането и на „реален“ доход.

Ориентир за допустимо съотношение ДЪЛГ / ДОХОД е 50/50! Иначе казано сумата на всичките ви вноски, по всичките ви кредити (лизинги, стокови, бързи и пр. кредити), включително тази по търсения кредит трябва де е 50% от доказуемия ви нетен (чист) доход.

Срокът на кредита може да бъде максимално, разликата между възрастта на клиента към датата на кандидатстване и датата на навършването на 70г. за мъже и 65г. за жени (минимум – 5г, максимум – 35г). Разбира се, посочените условия може да варират според банката.

В много специални случаи този вид кредити могат да се ползват за покупка на офис или магазин на физическо лице. Това е Целеви ипотечен кредит с инвестиционна цел! Ключовата разлика с инвестиционния бизнес кредит е кредитополучателят (физическо лице) да няма връзка или бизнес, свързан с предмета на покупката! Иначе си е чиста проба прикрито фирмено кредитиране 🙂

ТАКА, понеже стана достатъчно обременяващо – искрено Ви предлагам просто да се чуем, за да сме сигурни и вие и ние, че всичко е ясно и разбирате какво правите!

Ипотечни кредити за ремонти и довършителни работи

В този случай размерът на кредите отново ще е 85% от План Сметката ви за ремонтни и/или довършителни работи! Разбира се, тя трябва да кореспондира и на адекватната пазарна стойност на имота, който служи за обезпечение, както и на достатъчност на доходите.

Тъй като това също е целеви заем, банката най-вероятно ще изиска доказателства за разходите по ремонта – разходни документи като – фактури, касови бележки, разписки и пр.

Срокът на ипотечните кредити за ремонт и довършителни работи, е същият като този за покупка на имота, като кредитът се ползва едновременно с покупката. Разбира се, максималният срок отново е обвързан с възрастово ограничение към времето на последна вноска – 65 години за жени и 70 за мъже.

Ипотечни кредити за строителство

Това са целеви ипотечни кредити за покупка на Урегулирани Поземлени Имоти – УПИ (парцел) и строителството на еднофамилни къщи или довършването, обновяването или ремонтирането на същесвуващи такива. Тук изискванията за доход, самоучастие са абсолютно същите.

Често освен парцела, върху който ще се строи, може да се изиска и друг имот за обезпечение, докато новостроящата се сграда не досгигне пазарна оценка и етап на завършеност (мин Акт 14), подходящ и достатъчен за размяна на обезпеченията. Освобождава се първото обезпечение и се учредява обезпечение само върху кредитирания имот.

ТАКА, още веднъж „НЕ ПРАВЕТЕ ТОВА САМИ В КЪЩИ“, ама много по-лесно е да се свържете с нас и да структурираме нещата като хората!

Нецелеви (универсален) ипотечен кредит

Нецеливите – универсални ипотечни кредити най-често се наричат просто потребителски кредит с ипотека, именно защото са за универсални нужди.

За разлика от другите видове ипотечни кредити, в този конкретен случай банката не държи да знае за какво се използват получените средства. Този лукс обаче си има своята цена – нецелевите ипотечни кредити обикновено са с по-висока лихва и по-кратък максимален срок на изплащане.

Когато ви трябват средства надхвърлящи максималния размер на потребителските кредити, или предпочитате по-добрите лихви с по-дълги срокове, това е вашият избор.

Това е и интелигентният начин за обединяване и разсрочване на натрупани различни видове кредити, чийто краен ефект е неуправляемо влизане в кредитна задлъжнялост и непосилни вноски.

Към момента това е най-честият сценарий при ползването на този вид кредити. Точно с тази цел банките се отнасят благосклонно към трансформирането на високорискови кредити като кредитни карти и потребителски кредити в далеч по-малко рискови, като универсалния ипотечен кредит – някои банки дори предлагат да покрият разходите по учредяването на ипотеката!

Рефинансиране

Когато пазарните лихви са (достатъчно) по-добри от тези по нашия кредит то, зъдължително трябва да предоговорим, а още по-добре да РЕФИНАНСИРАМЕ ипотечния си кредит. „Достатъчно добри“ означава че, разликата между новата и старата вноска трябва да покрие разходите по рефинансирането за не повече от 12-15 месеца.

С приемането на Закона за ипотечните кредити на потребители се ограничи правото на банките да прилагат наказателни такси при предсрочно погасяване само ако то е през първите 12 месеца от живота на кредита. Така, че едно от най-големите финансови ограничения пред упражняване на правото ви на избор и рефенансиране отпадна.

Подсещеме ви, че на всеки 10 години се подновява ипотеката върху имота и банката ще ви потърси, за да внесете таксата за повторното ипотекиране. Ако и тогава, при все че ще имате допълнителни разходи, не обърнете внимание и не рефинансирате кредита си, то… най-вероятно все още не се познаваме! 🙂

Леко, полезни съвети

Без да ви давеме много акъл, моля да запомните няколко полезни съвета!
Да обобщим, както казваше класната:

Кредитният ви рейтинг е от изключително значение! Струва си да пазите вашето ЦКР (Централен Кредитен Регистър) ЧИСТО!

Преди да хукнете да търсите имот, да говорите с брокери и да се убиете от огледи… ТРЯБВА да сте сигурни, че можете да финансирате сделката, че можете да получите ипотечен кредит. Един от най-съществените въпроси, за да пристъпите към процедурата за теглене на ипотечен кредит, e какъв е кредитният ви рейтинг.

Той зависи от редица фактори, но сред най-значимите от тях са платежоспособността на кандидата и кредитната му история – тоест, дали е бил изряден платец по предходно получавани заеми.

Само клиентите с добър кредитен рейтинг могат да се надяват да се възползват от изгодни условия по договора.

За потребителите, които не знаят как да проверят или да подобрят кредитния си рейтинг, е най-добре да се посъветват с експерти.

Удачен и удобен вариант са онлайн консултантските услуги, като предоставяните от специализирания портал.

Твърде привлекателните оферти може и да не се окажат чак толкова изгодни.

Когато рекламата представя продукт, който звучи твърде хубаво, за да е истина, в повече случаи се оказва точно така.

Често промоционалните и гратисни периоди с по-ниски вноски означават по-големи разходи по-късно. Разбира се, съществуват и много изключения от общото правило – наистина добри сделки, които не са за изпускане.

При всички положения е добре потребителят да отдели достатъчно време да проучи всички алтернативи, преди да вземе крайното си решение. Много кандидати за ипотечен кредит забравят колко е важно да четат внимателно дребните букви в договора.

По-ниска лихва не означава непременно по-евтин кредит!

Често хората смятат, че лихвите по кредита определят еднозначно колко скъпо ще им излезе заема.

Потребителите често забравят или просто не знаят, че различните такси по облужване и управление на кредита за разглеждане на документите и др. са съществен разход.
Затова е изработен показателят годишен процент на разходите (ГПР).
Само той може да послужи за сигурен ориентир колко изгодна е всъщност сключената сделка.

При отпускане на ипотечен кредит, почти със сигурност банката ще изиска и някои застраховки – обикновено на служещия като обезпечение имот, а в различни случаи и застраховка „Живот” на кредитополучателя.

Застраховката на имота осигурява спокойствие и на кредитополучателя, не само на банката.

Финансовата институция може да предложи стандартни договори – потребителят трябва да е наясно, че не е длъжен да ги приеме автоматично и ако предпочита, е свободен сам да избере застрахователя си.

В повечето случаи банката защитава собствените си интереси и обезщетението по застраховката, която предлага, покрива единствено оставащите за изплащане суми по кредита.

Това означава, че в случай на пожар, земетресение или друго природно бедствие, собственикът на имота, заложен като гаранция, не може да разчита на никаква защита.

Експертите съветват потребителя да отдели малко по-висока сума, за да покрие адекватно рисковете, застрашаващи самия него или имота му.

Знаете ли защо над 90% от всички ипотечни кредити
са с анюитетни (равни) вноски?

Това е един от начините да влезете в рамките на изискването за определен коефициент на дълг/доход. При наличието на голямо разминаване между официален и реален доход, сте „принудени“ да работите с анюитетни вноски. Това е така поради факта, че същите са значително по-малки от намаляващите в началото на периода. Тъй като оценката за платежоспособност се прави върху размера на най-голямата (първата) вноска, изборът на анюитетен план се налага от само себе си. 

Иво Димитров,
Изпълнителен Директор FinCity

Запитване за ипотечен кредит

Ние ще подготвим безплатна персонализирана оферта на база на предоставени от вас данни. Ще се свържем с вас с конкретни предложения!



ФинСити ООД е регистриран администратор на лични данни по Закона за Защита на Личните Данни с регистрационен № 415649
Повече информация за това как управляваме личните ви данни тук.

Нямате време за попълване на форми?

Обадете ни се директно на телефон: