6 факта за ипотечните кредити

6-те най-важни неща, които да знаете за ипотечните кредити

Ако трябва да систематизираме шестте най-важни факта, свързани с ипотечните кредити, може би първо трябва да кажем, че ипотечният кредит е възможно най-дългосрочният кредит като финансов инструмент по принцип. Независимо дали говорим за кредитиране на физическо или юридическо лице!

1. Защо е важен срокът на кредита 

Да, разликата между кредитите на физически и юридически лица е огромна по обективни причини. За финансирането на физически лица, както казахме, ипотечният кредит е най-дългосрочният кредит. Защо е важен срокът? Защото срокът на кредита е респективно обратно пропорционален на месечната вноска. Така се определя и допустимият максимален размер на кредита. Тоест при равни други условия, с удължаване на срока на кредита, можете да получите по-голям размер финансиране!

2. Цената на ипотечните кредити

Вторият по важност факт (може да не е точно по важност, защото за всеки важността е различно понятие), свързан с ипотечните кредити, е цената. Ипотечните кредити са възможно най-евтиното финансиране и като лихвен процент и като ГПР (Годишен Процент на Разходите). Със закона за ипотечните кредити на потребители отпаднаха неприемливи, но де факто съществуващи в практиката преди години такси. Като примери можем да дадем годишните такси за управление, размера на таксата за усвояване и разни други такси и комисионни. За щастие на потребителите, тези излишни и допълнителни разходи са регламентирани във въпросния закон за ипотечните кредити. Така, че ефектът за потребителите е положителен. Можем спокойно да кажем, че най-евтиното финансиране е под формата на жилищен кредит.

 3. Предсрочното погасяване 

Третата опорна точка, свързана с ипотечните кредити, е възможността за предсрочно погасяване, която също е регламентирана във въпросния закон. В него се дава право на търговските банки и съответната финансираща институция, да приложат комисионна за предсрочното погасяване в първите 12 месеца от “живота на кредита” (това важи, когато лихвеният процент, приложен по ипотечния Ви кредит, е плаващ), когато ползвате някакъв фиксиран срок.

По темата за фиксирания срок, банката има право и го прилага (пак съгласно този закон). Това има и своята финансова и икономическа логика, тъй като банката, за да Ви фиксира лихвения процент, е приложила разни лихвени суапове, които всъщност струват пари. Така че във фиксирания срок, банката има право да приложи комисионна за предсрочно погасяване.

4. Фиксираният лихвен процент по ипотечните кредити

Нека четвъртата опорна точка, свързана с ипотечните кредити, бъде именно фиксираният лихвен процент, тъй като вече го споменахме. В България няма ипотечен кредит с фиксиран срок на кредита. Да го обобщим генерално. Има няколко оферти за фиксирани лихви и за първите 1,2,3 години, но максималната прилагана оферта, която и към момента е активна, е със срок от 10 години. Ако можете да си позволите общият срок на Ви кредит да бъде 10 години, то в този смисъл има ипотечен кредит с фиксиран срок, но тъй като това не е практика, генералният извод, е че нито една Българска банка не предлага ипотечен кредит с фиксирана лихва за целия живот на кредита. Още веднъж, максималният такъв, който съществува като оферта, е за първите 10 години от живота на кредита.

5. Видовете месечни вноски при ипотечните кредити

Като следваща опорна точка нека споменем и вида на месечните вноски. Те се делят на намаляващи и на равни месечни вноски. Над 90% от кредитите в България са с равни месечни вноски. Въпреки че математически погледнато намаляващите вноски са по-изгодните, тъй като де факто плащаме по-малко лихва в края на периода, истината е, че почти всички кредити са с равни вноски по чисто емпирични причини. Поради значителното разминаване между реални и официални доходи сме технически принудени да работим с равни вноски, защото в началото на погасителния план, разликата между анюитетната, равната и намаляващата вноска е значителна. А в случая, когато банката прави оценка на риска и прилага коефициентите си за дълг-доход, това има фатално и решаващо значение.

6. Специфики при ограничената и неограничената отговорност
Последният факт, свързан с ипотечните кредити, е този, който рядко се споменава, когато става въпрос за анюитетните кредити, а именно, че съществува възможността да изберете ограничена или неограничена отговорност. Къде волю или неволю, това не Ви се споменава и не се обяснява както трябва. Рационалното обяснение е, че емпирично болшинство от кредитите са с процент на финансиране над 70%, а именно процентът на финансиране на сделката, е критичната точка в правото да изберете ограничена или неограничена отговорност.

Всъщност какво значи това. Ако имате по-значително самоучастие това е на дневен ред. Или казано иначе максималният процент, с който банката Ви финансира е до 70% от пазарната оценка, то тогава имате правото да изберете ограничена отговорност. Това от своя страна по същия закон, който коментирахме преди малко, означава, че при негативно стечение на обстоятелствата, Вие сте ограничили отговорността си и ангажимента си към банката единствено и само до конкретния имот, който служи за обезпечение по кредита. При неограничената отговорност, асболютно реципрочно, отговаряте с цялото имущество, защото то е едно, а вътре в него има отделни права, вещи и т.н.