За да бъдем максимално коректни, в далечната 2007 – 2008 година имаше подобно понятие. Имаше официални банкови продукти, имаше дори реклами за “100 процента финансиране ипотечен кредит”. Разбира се, 100% финансиране означава само едно.
Ако сделката ви е условно за 100 хил лева, банката казва „Ние ще финансираме цялата покупка”. Не се търси самоучастие. Естествено, ако пазарната оценка потвърди тази стойност. Така казано и тогава и сега, 100% финансиране не е нормалната сделка. Не е класиката в жанра, така да го наречем.
Не, защото няма парите, за да финансира сделката. Не, защото няма интерес да финансира колкото се може по-голяма част от сделката. А, защото личният ангажимент в една сделка, емпирично доказано, е най-силният мотив, кредитът да бъде редовно обслужван. Също така е и едно от най-адекватните „обезпечения”, които банката може да има, извън самата ипотека на имота, разбира се.
Говорим за сделка от няколко милиона… В банката, в която финансирахме въпросната сделка, условие за обезпечение беше апартаментчето на родителите на собственика на компанията. Защото това апартаментче спасява сделката и обезпечава банаката? Не! Защото за банката е много по-важна личната му мотивация да бъдете коректен.
Цялата експозиция е необезпечена, а единственото обезпечение е апаратемнтът на родителите ви. Защо? Защото така е по-интересно! Защото така имате силната мотивация да внимавате и да направите всичко възможно да си обслужвате кредита. Примерно, защото не е удобно да се излагате пред родителите ви. Това са истинските доводи да се търси самоучастие. Не, защото банката няма пари или защото банката няма интерес да ви даде 100%, а защото така е по-нормално да се случват нещата. Нормално е да има личен ангажимент.
Обратно към настоящето
Да забравим 2007, 2008 година – достатъчно далеч беше. В последните години няколко банки продължиха да имат условие за 100% финансиране, но като цяло това не е толкова модерно вече. За това 100% – во финансиране условието беше една друга цена. Излизайки от нормите „80-85% финансиране”, цената, която банката би дала за 85% не е същата, ако финансира 100%. В най-ново време, не говорим за преди и след 2008-ма, а за преди и след март месец тази година, към момента макар на сайтовете на някои банки все още да стоят продуктите за 100% финансиране, самото понятие е мръсна дума, не се толерира и не се работи.
Да, когато и да го гледаме, банката винаги е работела на принципа 85% от пазарната оценка. Имаше времена, в които това беше по-ниската от пазарната и договорената, но това само по себе си е пълна глупост. Към момента всички банки работят на така нареченото „процентно финансиране” или LTV (loan to value), условно 85% от пазарната оценка.
Пазарната оценка освен в изключително редки случаи не се разминава драстично от договорната цена. Това е така, защото презумпцията е, че и продавачът най-вероятно е информиран и знае каква цена търси. Това важи за случаите, когато сделката не е много специфична и няма някакви други форсмажорни обстоятелства. Купувачът също е добре информиран и не би платил някаква цена, която не е реална и не е пазарна. Затова, очакванията пазарната оценка да е драстично различна от договорената цена, е фантазия.
Разбира се, че се възползваме максимално от това съотношение, когато ни е важно, не защото клиентът няма самоучатие. Най-често е, защото самоучастието извън задължителното, тези 10-15%, които казахме, към момента са императивно и непреодолимо условие. Дори и да има заделени по-големи средства, най-добрият начин да довършим, да обзаведем, да ремонтираме, новозакупения имот, са лични средства. Ако е възможно, дори кредитът да бъде за покупка и ремонт, плюс личните средства, за да се случат нещата в срок. Ремонт се прави с готови пари, а не със спестявания от заплати, защото е доказано, че това се проточва във времето неадекватно дълго и не води до нищо добро.
85% от пазарната оцена е реалността на нашето време! Ако всичко е в рамките на нормалното, разбира се. Да говорим за 100% финансиране е несериозно. Въпреки че и към момента има забравени обяви на страниците на някои банки или пък много умишлени и подвеждащи реклами на сайтовете на различни финансови институции и други фирми.
