Оценка на имот при ипотечен кредит - какво трябва да знаете?

Ако не можете да слушате видеото със звук, тук ще намерите транскрипция

Пазарна оценка на имот – задължителен документ във всяка ипотечна сделка. А какво е важно да знаем за нея?

Политиката на повечето банки

Повечето банки работят с предварително одобрени списъци на оценителски къщи, чиято оценка на имот могат да приемат. В някои банки пазарната оценка се изготвя и/или валидира от вътрешни отдели, служители или външни фирми, наети от самата банка за конкретната цел.

От нашата гледна точка е важно обаче да знаем, че сумата на кредита може да бъде (в заивсимост от различните сценарии – панелен, къща, апартамент, ново строителство) 80-85-90% от пазарната оценка – не от договорената цена.

Оценка на имот – актуална практика

По-конкретно тук трябва да коментираме предварителния договор. Почти не останаха банки, които работят с цената, посочена в предварителния договор. Финансира се процент от пазарната оценка. Може би за това и банките държат оценките, които предоставяме, да са от предварително одобрени от лицензирани оценителски къщи.

Има банки, които казват така : „финансираме условно 85% от пазарната или договорената цена, която е по-ниската от двете“. За щастие това са 1-2 банки. Всички останали работят на процент финансиране, изчислен на базата на пазарната оценка.

Изготвяне

Накратко казано има различни методики, като някои банки имат конкретни изисквания за формата и използваните методи в пазарните си оценки. В повечето случаи това са общи стандарти. Използват се три метода – ликвидационна стойност, пазарна стойност и сравнителна стойност.

Тези три стойноти имат различни тегла, а в различните банки имат и различни изисквания за тези стойности. Някаква производна от тях е крайната пазарна оценка. Трябва да отворим една скоба – че има банки, които работят с ликвидационна стойност. Също така голяма част от небанковите финансови институции разглеждат като “пазарна оценка” при теглене на ипотечен кредит от тях именно ликвидационната стойност на един имот.

Тя всъщност е част от крайната оценка. Това може да се приеме за непредставително и понякога в ущърб на клиента, тъй като ликвидационната стойност по презумпция е най-ниската от трите различни метода. Такива обаче са реалностите и е важно да имате предвид, че ако вашата банка или финансираща институция работи с тази стойност, би било добре да помислите за това какви други “захарчета” би могла да ви предложи тя, за да натежи вашия избор към нея.

Препоръки

Приемаме, че ще теглите ипотечен кредит – не бързайте с изготвянето на пазарната оценка! Понякога хората още не са говорили нито с консултанти, нито с финансиращи институции, а вече са платили на оценител да им направи пазарна оценка. Всички сериозни независими оценители са наясно, че различните банки имат различни методологии и обикновено, когато разберат, че става въпрос за банков кредт питат за коя банка е необходима оценката.

Възможно е банката, която може да реши вашия казус да не работи с определени оценители и ако вие сте направили оценка предварително и не сте се съобразили с това, ще трябва да платите отново такса, но на друг оценител, който е в списъка на одобрените от вашата банка. Излишно е да казваме, че няма смисъл да плащате тези пари два пъти…

Ако ще теглим ипотечен кредит, е сигурно, че ще трябва да се сблъскаме с пазарната оценка… Какво трябва да знаем за нея?

Как действат мнозинството банки?

Работи се с предварително одобрени списъци на оценителски къщи. Техните оценки се приемат от съответните банки, като понякога в някои банки тези оценки минават и през вътрешна валидация. От нашата гледна точка е важно обаче да знаем, че сумата на кредита може да бъде (според различните сценарии – панелен, къща, апартамент, ново строителство) 80-85-90% от пазарната оценка.

Изготвяне на пазарната оценка

Има различни методики, като някои банки имат конкретни изисквания за формата и използваните методи в пазарните си оценки. В повечето случаи това са общи стандарти. Най-често използват три метода – ликвидационна стойност, пазарна стойност и сравнителна стойност.

Тези три стойноти имат различни тегла, а в различните банки имат и различни изисквания за тези стойности. Реално и трите присъстват в определянето на крайната пазарна оценка. Трябва да уточним, че има банки, които работят с ликвидационна стойност. Освен това, голяма част от небанковите финансови институции разглеждат като “пазарна оценка” при теглене на ипотечен кредит от тях именно ликвидационната стойност на един имот.

Препоръки за всеки клиент

Приемаме, че ще теглите ипотечен кредит… Първа важна бележка, която имаме към вас е: Не бързайте с изготвянето на пазарната оценка! Понякога хората още не са говорили нито с консултанти, нито с финансиращи институции, а вече са платили на оценител да им направи пазарна оценка.

Всеки сериозен оценител обаче е наясно, че различните банки имат различни методологии. Затова когато разберат, че става въпрос за банков кредт, питат за коя банка е необходима оценката.

Възможно е банката, която може да реши вашия казус да не работи с определени оценители и ако вие сте направили оценка предварително и не сте се съобразили с това, ще трябва да платите отново такса, но на друг оценител, който е в списъка на одобрените от вашата банка. Не мислим, че ви се харчат пари на вятъра, нали така?