Да се върнем малко в полето на практиката – а напоследък практиката се върти все по-често около покупката на зелено. Особено интересно е да видим случая, когато с ипотечен кредит се прави такава покупка.
Повечето търговски банки с разбиране ще влязат в такава сделка единствено и само когато има така наречения Акт 14. Всяка сделка преди Акт 14 има своята специфика. Или ще търсим друг имот за временно обезпечение или ще финансирате със собствени средства – 10-20% при подписване на договор и фактическото плащане ще бъде на Акт 14. Банката ще влезе в сделката на този акт.
Напоследък строителите имат претенции за тази форма на финансиране. Чувам невероятни неща и предложения от рода на това, че банката ще издаде банкова гаранция за това, че строителят щял да си получи парите. Друг строител пък иска Ескроу (Escraw) сметка, по която да се преведе цялата сума, за да бъде той сигурен, че купувачът и банката ще си спазят ангажиментите. Всеки се упражнява по темата и предлага най-различни безсмислици…
Първо не коментирам имиджовото положение на една голяма банка спрямо, който и да е строител, както и въпросът за това кой е по-платежоспособен от двамата. Така или иначе това ще го подминем с усмивка. Това, което реално трябва да знаем е, че нормалният процент на финансиране към Акт 14 трябва да е 70%. Затова е от голямо значение да внимавате, когато сключвате предварителен договор за подобна сериозна сделка. Не искаме покупката на имот да ви “излезе през носа”, нали така?
За N-ти път ще повторя, че нормална транзакция, която е угодна за строителя е 70-20-10 (70% на Акт 14, 20% на Акт 15, 10% на Акт 16). Респективно, ако вие сте влезли в сделката на зелено условно с 20% самоучастие, банката ще даде нейните 50% на Акт 14, за да изпълни изискването за 70% общо финансиране на проектите към Акт 14 и респективно ще доплати разликата до 100% при представяне на следващите актове 15 и 16.
Разбира се, може да се преведе цялата сума и на 15, казусите са различни. Нека това е общ ориентир, който ще обясни и гарантира финансирането ви. Финансиране на Акт 14 на 100% от сумата е изключително рядко. Не е препоръчително нито за вас, нито за банката. Казано иначе – вие и банката носите целия риск.
Под „жилище на зелено” разбираме всяка фаза от строителния процес преди Акт 14. Това включва състоянието от изкопа на дупката до преди т. нар. “груб строеж” (включващ покрив и външни стени). Винаги, когато разглеждате възможността за покупка на имот на зелено, трябва да проверите строителя. Това е първата стъпка.
След това трябва да направите своето проучване и да сте сигурни, че той има качествата и ресурсите да завърши обекта. Част от подобен анализ е това да видите дали има достатъчно хора. Звучи странно, но трябва да се убедите, че нещо се случва на обекта в разстояние на някакви относително кратки периоди от време.
Може би на второ място, когато преговаряте с продавача, трябва да имате предвид, че търсейки банково финансиране за такава покупка, банката би влязла в подобна транзакция единствено и само ако плащането на покупката на обекта е разпределена справедливо във времето. Общата сума на етап груб строеж – от “зелено” до груб строеж, не трябва да надхвърля 70%. Ако това не е така, трудно ще убедим банката да участва в това плащане.
Споменах по-горе какво е нормалното разпределение на плащанията. Обикновено е в рамките на 70% от общата договорена цена на груб строеж, 20% – Акт 15, и последните 10% на Акт 16 (т.нар. разрешение за ползване). Спазвайки тези на пръв поглед елементарни правила, ще сте сигурни в довършването на харесания от вас имот. Трябва да знаете, че подобна сделка изобщо не е лесна за осъществяване. Така че е добре да се подготвите за промяна в плановете, нерви или други непредвидени обстоятелства.
Пазарът все още не затихва! Търсенето все повече се преориентира към имоти такъв тип жилища. Доста често апетитна локация и табела са достатъчни за разпродаването на цели комплекси (особено и ако строителят е надежден). Въпреки въпросителните, които съществуват (тези, които споменахме по-горе), именно покупката на зелено все още дава възможност за добри отстъпки от цената.
Друга важна бележка е, че хората са много по-разумни при покупката на подобни имоти. Поне сравнено с периода 2006-2009г. Затова твърдо можем да заявим на всеки, който си търси имот, да не подминава с лека ръка възможността за този тип имоти. Доста е вероятно да намерите добри възможности…
