Ипотечен кредит за покупка на жилище на зелено

Имате въпроси?

Потърсете ни за повече информация

Да се върнем малко на практиката – а напоследък практиката се върти все по-често около покупката на зелено. Особено интересно е да видим случая с ипотечен кредит за покупка на жилище на зелено.

Ситуацията на пазара

Естествено, че „Да“ – можем да помогнем за ипотечен кредит за покупка на жилище на зелено. Повечето търговски банки с разбиране ще влязат в такава сделка единствено и само когато има така наречения Акт 14. Всяка сделка преди Акт 14 има своята специфика. Или ще търсим друг имот за временно обезпечение или ще финансирате със собствени средства – 10-20% при подписване на договор и фактическото плащане ще бъде на Акт 14. Банката ще влезе в сделката на този акт и не по-рано.

Строителите и тегленето на ипотечен кредит за покупка на жилище на зелено

Напоследък строителите имат претенции за „финансов инженеринг“. Чувам невероятни неща и предложения от рода на това, че банката ще издаде банкова гаранция за това, че строителят щял да си получи парите. Друг строител пък иска Ескроу (Escraw) сметка, по която да се преведе цялата сума, за да бъде той сигурен, че купувачът и банката ще си спазят ангажиментите. Всевъзможни реакционни идеи – далеч от нормалната банкова практика. Първо не коментирам имиджовото положение на една голяма банка спрямо, който и да е строител, както и въпросът за това кой е по-платежоспособен от двамата. Мисля, че не е интересно да се забавляваме по темата. Така или иначе това ще го подминем с усмивка от упражненията по темата, но това, което реално трябва да знаем е, че нормалният процент на финансиране към Акт 14 трябва да е 70%.

Структурата на сделката за ипотечен кредит на зелено

За N-ти път ще повторя, че нормална транзакция, която е угодна за строителя е 70-20-10 (70% на Акт 14, 20% на Акт 15, 10% на Акт 16). Респективно, ако вие сте влезли в сделката на зелено условно с 20% самоучастие, банката ще даде нейните 50% на Акт 14, за да изпълни изискването за 70% общо финансиране на проектите към Акт 14 и респективно ще доплати разликата до 100% при представяне на следващите актове 15 и 16. Разбира се, може да се преведе цялата сума и на 15, казусите са различни. Нека това е общ ориентир, който ще обясни и гарантира финансирането ви. Финансиране на Акт 14 на 100% от сумата е изключително рядко. Не е препоръчително нито за вас, нито за банката. Казано иначе – вие и банката носите целия риск.

Не е нужно да казваме, че практиката изобилства от различни случаи случаи – всичко зависи от строителя и от вашия профил като кредитополучател. Постигали сме такива сделки, но нека не си затрудняваме живота излишно. Ако можете да договорите сделката в златното правило (70-20-10), ще улесните и нашия, и вашия живот…

Как да сме най-спокойни, когато си купуваме жилище на зелено?

Под „жилище на зелено” разбираме всяка фаза от строителния процес преди Акт 14 – от изкопа на дупката до преди т. нар. „груб строеж“ (включващ покрив и външни стени). Винаги, когато разглеждате възможността за покупка  на имот на зелено, трябва да проверите строителя. Това е първата стъпка. След това трябва да направите своето проучване и да сте сигурни, че той има качествата и ресурсите да завърши обекта. Част от подобен анализ е това да видите дали има достатъчно хора. Звучи странно, но трябва да се убедите, че нещо се случва на обекта в разстояние на някакви относително кратки периоди от време.

Позицията на банката при ипотечен кредит за покупка на жилище на зелено

Може би на второ място, когато преговаряте с продавача, трябва да имате предвид, че търсейки банково финансиране за такава покупка, банката би влязла в подобна транзакция единствено и само ако плащането на покупката на обекта е разпределена справедливо във времето. Общата сума на етап груб строеж – от “зелено” до груб строеж, не трябва да надхвърля 70%. Ако това не е така, трудно ще убедим банката да участва в това плащане.

Както споменах по-горе – нормалното разпределение на цената обикновено е в рамките на 70% от общата договорена цена на груб строеж, 20% – Акт 15, и последните 10%  на Акт 16 (т.нар. разрешение за ползване). Спазвайки тези на пръв поглед елементарни правила, ще сте сигурни в довършването на харесания от вас имот. Също така ще знаете, че ще получите адекватно и сигурно финансиране и в крайна сметка ще сбъднете желанията си. Трябва да знаете, че подобна сделка за ипотечен кредит за покупка на жилище на зелено изобщо не е лесна за осъществяване. Така че е добре да се подготвите за промяна в плановете, нерви или други непредвидени обстоятелства.

Пазар на жилища на зелено

Пазарът все още не затихва. Разрешителните за строеж не намаляват, а даже обратно – увеличават се. Респективно търсенето все повече се преориентира към такъв тип имоти. Доста често апетитна локация и табела са достатъчни за разпродаването на цели комплекси (особено и ако строителят е надежден). Въпреки въпросителните, които съществуват (тези, които споменахме по-горе), именно покупката на зелено все още дава възможност за добри отстъпки от цената. Друга важна бележка е, че хората са много по-разумни при покупката на подобни имоти, сравнено с изпълненията, които се наблюдаваха през 2006-2009г. Затова твърдо можем да заявим на всеки, който си търси имот, да не подминава с лека ръка възможността за покупка на имот на зелено.