Банкови такси при теглене на кредит – какви са и защо банката ги изисква?

Като говорим за банки, искам да знаете защо и какво точно се случва с някои определени такси при теглене на ипотечен кредит. 

Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители

За щастие на потребителите, със закона за кредитите за недвижими имоти на потребители, се въведоха доста строги правила по отношение на прилагането на различни такси при теглене на кредит от банките. Това е без значение как ги наричат. Което логично, не се хареса на търговските банки и в случая те нямат право на “вето“, понеже  закона се транспонира в “Директива 2014/17/ЕС“ на Европейския парламент и на Съвета от 4 февруари 2014 година, относно договорите за кредити за жилищни недвижими имоти за потребители и в случая евродирективата стопира банките за каквато и да е тяхна инициатива по посока промяна на закона. Всъщност какво означава това? Казано най-опростено, това означава изравняване на условията на кредитоискателите за всички европейски граждани, което се оказа и едно, от може би не многото положителни неща, от това да си член на нещо по-голямо като пазар и структура.

Практики на банките по отношение на таксите им

Към момента ще говорим за такси при теглене на кредит и по-специфично при ипотечен кредит. Без значение как ги наименоват, понеже за еднакви по вид услуги, много често таксите на различните банки са си с различни имена. Това се прави къде чисто маркетингово, къде с някаква по-скрита умисъл. Затова и решихме да направим днешната тема, за да поговорим с конкретика.

Като пример ще дадем таксата за кандидатстване. В днешно време пазарът е изключително конкурентен и не позволява на банката да събира такси авансово. Такава е идеята, защото в крайна сметка решението и одобрението не са категорично предизвестени. Със сигурност мога да кажа, че не е добре да събираш пари под формата на такси и утре да прецениш, че всъщност няма как да финансираш тази сделка. Не казвам, че няма никаква логика в това, но от друга страна и пазарът не го позволява. Пазарът е изключително конкурентен в това отношение.

Това е логиката, зад която стои фактът, че таксата, която се взима от банката за усвояване на кредита при повечето банки е наречена такса за кандидатстване. Тя винаги е еднократна. При някои банки е процент от търсената сума от главницата и в единични случаи е фиксирана сума, под формата на определена такса за кредити до 100 000 лева и друга фиксирана сума за кредити над 100 000 лева. Но като цяло по принцип най-нормалната и наложна практика е таксата, да е процент от главницата.

Логиката на банката

Искам да знаете логиката на процеса в случая. При исторически най-ниските лихви, на ипотечните кредити в България, банките не могат да се “хранят“ от лихвите си. Лихвите са, иначе казано амортизационен приход. Те са волатилни и както могат да флуктуират за Вас, така могат да флуктуират и за банката. Лихвите се прогнозират и респективно се амортизират за срока на кредита. По принцип таксите и комисионите са тези, които влизат веднага в ОПР-то на банката, влизат в отчета, резултата и бюджета и. Така казано, можем да разглеждаме банката като една голяма фирма, следователно като такава тя работи за положителни финансови резултати днес и веднага. А не за 25 години напред примерно, какъвто е и срокът на един ипотечен кредит.

Идеята, зад която стои и посоката на мислене на банката е, че общо взето лихвата някой друг ще я събира. Сега и на момента банкерът се чувства задължен да внесе приходи в банката. Затова по-горе казах, че идеята банката да изисква да си събере таксите и комисионните, си има своята логика. Те се събират сега и веднага и по този начин влизат в бюджета на банката. Като изходим от тази логика, искам да подчертая, че много по-лесно можете да преговаряте за лихвите с банките, отколкото за такси и комисионни.

Банката като бизнес и кръстосаните продажби

В този ред на мисли, след като по-горе разглеждахме банката като бизнес начинание, няма как да не споменем и кръстосаните продажби, които банковите институции практикуват. Кръстосаните продажби държат челните места в приоритетите на банката. В зависимост от това колко е софистицирана една банка и колко по-голямо разнообразие от други продукти има, чрез различни техники, тя се опитва да прави кръстосани продажби и да реализира и другите си продукти. Всички тези такси влизат в ГПР-то или би трябвало да влизат там.

Хитринки на банковите служители от рода на ‚‘‘Не котирам застраховка имущество, понеже всъщност към момента не е ясно колко ще струва, защото застраховката имущество трябва да е върху пазарната стойност на имота, а ние не знаем колко ще струва“.  Всъщност истината е, че знаят и то доста точно, но това е работа на маркетолозите. Нашата работа е да Ви обясним кое, защо, какво е. Ние много по-лесно можем да преговаряваме за лихвата по Вашия кредит, просто информацията и опитът оказват необходимото влияние.