Строителството си остава една от най-често обсъжданите теми, независимо дали се говори с приятели, роднини или колеги. Възможно е да се натъкнете на най-различни определения за въпросните етапи в строителството и юридическите документи, които се издават във връзка с тях. Тази статия може да е добро кратко въведение по темата с прословутите актове (Акт 14, Акт 15, Акт 16).
В последно време – много години след кризата от 2009-2010 г. отново стана актуално, закупуването на недвижим имот „на зелено“. Втурвайки се в закупуване на мечтаното жилище, хората често не отчитат степента на завършеност на един обект. Оттук те не отчитат и реалната възможност на строителя да завърши имота.
Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в една от наредбите към Закона за устройство на територията (ЗУТ). Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи, в по-редки случаи и в трета, когато обектът е по-голям. Ако Ви предстои покупка на жилище или друг вид имот, със сигурност ще се сблъскате с понятия като Акт 14, Акт 15 и Акт 16. Това са основните етапи, през които минава строителството на една сграда, преди в нея да могат да се нанесат новите й собственици.
Акт за приемане на конструкцията (Акт 14) e първият механизъм, упражняващ контрол върху строителните дейности. Получава се, когато сградата достигне до етапа на т.нар. “груб строеж”. За да се издаде Акт 14 е необходимо да е изпълнена конструкцията на сградата. Задължително е да са готови ограждащите стени и покривът на сградата. За издаване на акт 14 не се изисква да бъдат изпълнени довършителните работи като инсталации, настилки, мазилки и т.н. Акт 14 се съставя и подписва от проектанта, строителят и техническия надзор по част „конструктивна”.
В акта се отбелязва дали различните СМР (строително-монтажни работи) са изпълнени в съответствие с действащите нормативни документи. След съставяне и подписване на Акт 14 се издава и удостоверение от общинската администрация по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ. След издаването на описаните документи, конкретния недвижим имот може да се прехвърли с нотариален акт, в който ще бъде отбелязано степента му на завършеност, а именно – „груб строеж”.
Следващите етапи са Акт 15 и Акт 16. Как ще протече във времето издаването им зависи от много фактори. Например кой е строителят, коя е надзорната фирма, какво е състоянието на инфраструктурата около обекта и др. Акт 15 е констативен акт, с който се потвърждава, че сградата е завършена.
Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата. Той трябва да съдържа в себе си описание на договорите за изпълнение на строителството. Важно е мястото и околното пространство да са възстановени в първоначалния си вид отпреди стартиране на строителните дейности. Описват се и неизвършени дейности или такива, чието извършване не е одобрено.
Протокол за установяване на годността за ползване на строежа (Акт 16) се издава за сгради от трета до първа категория. С него се констатира изпълнението на строежа съгласно одобрените проекти и се предлага издаването на Разрешение за ползване на сградата. Акт 16 е завършващият акт, който финализира строителството и удостоверява, че обектът действително е годен да бъде въведен в експлоатация.
Ако вашият избор при покупка на недвижим имот е ново строителство, много често в обявите за продажба е записано – сградата е на „груб строеж”, предстои издаване на Разрешение за ползване. Трябва да отчетем, че всъщност това е най-важният документ! Както за строителя, така и за самите собственици и купувачи на жилища.
Ако сте закупили недвижим имот на „груб строеж”, задължително изискайте от продавача след приемането на сградата да ви бъде дадено разрешение за ползване. Обикновено стойността на недвижимия имот, за който е отбелязано, че е на „груб строеж”, е по-ниска от тази в напълно завършените сгради, с издадено разрешение за ползване. Освен това има по-голям избор на имот по отношение на етажа, изложението, разпределението, също така има възможност по време на строителството да се направят някои вътрешни промени, съгласувани с проектанта на сградата.
От друга страна банките и другите финансови институции кредитират по по-особени процедури имоти, които са на по-ранен етап от Акт 16. А дали разликата в стойността на имота ще компенсира нервите и времето, които ще изразходвате до въвеждането на сградата в експлоатация – е ваш избор. Имайте предвид също така, че много често издаването на Акт 16 се бави отвъд уговорените срокове.
Понякога виновна е административната “машина”, а понякога самите инвеститори не бързат със задвижването на процедурите. Защо? Една от причините е, че при издаден Акт 16 ще бъдат принудени да платят и съответните данъци. За една голяма сграда местният данък може да стигне до десетки хиляди левове, а далеч не всеки строителен предприемач се слави със съвестно данъчно поведение.
При издаване на разрешението за ползване се проверяват редица неща, свързани с установените права на собственост от гледна точка на законността на построената сграда. Друг факт, който се проверява е дали сградата е строена с одобрени проекти или без одобрени проекти. Много важно е и съответствието между фактическото изпълнение и одобрените проекти.
Важно е да отбележим, че не може да бъде издадено разрешение за ползване тогава, когато бъде констатирано несъответствие между фактически изпълнено строителство и одобрени проекти. Затова ако сте в положение на изчакване, което отдавна е превхърлило сроковете, трябва добре да се замислите за реалната ситуация (макар и често тогава да е твърде късно…).
