Предварителен договор за покупкa на недвижим имот

Днешната тема засяга кажи-речи всяка сделка за покупка на имот в наше време. Сделката по покупко-продажбата на недвижим имот да не премине с предварителен договор за покупкa на недвижим имот. Настоящият материал ще разгледа основни теоретични и практически аспекти на въпросния предварителен договор за покупкa на недвижим имот. 

Правна уредба 

Предварителният договор за покупко-продажба намира своята правна уредба в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). За разлика от окончателния, който трябва да бъде сключен в нотариална форма, предварителният договор за покупка на недвижим имот е напълно достатъчно да бъде в обикновена писмена форма. Той следва да съдържа уговорки относно съществените условия по покупко-продажбата. Условия като цената, начина на плащане и сроковете за сключване на окончателния договор.

При изготвянето на нотариалния акт и окончателното прехвърляне на имота, продавачът следва да докаже пред нотариуса, че е собственик на вещта. Подобно изискване липсва при предварителния договор. Дали продавачът е бил собственик на имота към момента на сключване на предварителния договор, не е условие за действителността на същия. Предварителният договор по своя характер представлява едно обещание за продажба.

Често срещана правна конструкция е продавачът да се задължи и да придобие/изгради недвижимия имот и след това да го прехвърли. Но това трябва да случи само при сбъдването на определени условия и срещу заплащането на определена цена на купувача. Горното е практически най-силно застъпено при т.нар. „продажби на зелено“. При така наречените “продажби на зелено“, едно лице (продавач, строител или изпълнител) се задължава да изгради бъдеща вещ (недвижим имот). Собствеността върху, която най-често след въвеждането й в експлоатация посредством Акт 16 следва да бъде прехвърлена на купувача. Следователно се сключва и окончателен договор под формата на нотариален акт.

Предмет на договора

Предметът на един предварителен договор за покупкa на недвижим имот е ни повече, ни по-малко бъдещото предаване на собственост. То следва да се осъществи чрез бъдещо сключване на окончателен договор за покупко-продажба. Предаването на собственост в България се осъществява чрез сключване на сделката пред нотариус и последващо вписване в специален регистър на собственика. В този смисъл – не означава, че съм си купил някаква недвижимост, ако просто платя на предишния й собственик и се настаня в нея. 

Срок на предварителния договор

Дебело подчертаваме, че няма минимална или максимална граница за времето, което трябва да измине до сключването на окончателния договор! Съдебна защита с цел постановяване на окончателен договор, обаче не може да се търси след изтичане на петата година от подписването на предварителния договор. Най-често се определя една дата, която е крайният срок за сключването. Ако след нея някоя задължена страна не изпълнява обещанието си, другата може да потърси съдебна защита.

А цената?

Не е задължително при сключването на предварителния договор за покупко-продажба да бъде уговаряно плащането на каквато и да е сума. Все пак в практиката е прието бъдещият купувач да плати известна част от крайната сума на имота, под формата на капаро. Важно е обаче в предварителния договор да бъде уговорена точната цена, за която впоследствие имотът ще бъде продаден.

Прекратяване

Когато насрещната страна не изпълнява обещанието си, изправната може да потърси съдебно обявяване на договора за окончателен. Също така обаче, тя може да развали контракта и да потърси обезщетение. По тази причина се уговарят размери на компенсиране в договора. 

В случай, че купувачът не успее да заплати остатъка от цената в уговорените срокове, то тогава продавачът има право да задържи капарото. Ако пък продавачът, не изпълни задължението си за прехвърлянето на недвижимия имот с нотариален акт, за купувача съществува правната възможност да претендира връщането на оставената сума в двоен размер.

При положение, че купувачът не разполага с цялата сума на куп, предварителният договор му дава възможност да разсрочи същата и да спечели време, за да набави остатъка от цената. Предварителният договор е необходим за отпускането на един ипотечен кредит. Банките от своя страна пък са склонни да отпуснат съответния кредит, с който да бъде закупен имота. 

Специфики при неизпълнение на договора

Най-често страните уговарят в предварителния договор дата и час, в които да се явят пред определен нотариус за сключването на окончателния договор. По една или друга причина в много от случаите не се стига до сключване на окончателния договор. Най-често това се случва, тъй като или купувачът не е успял да събере остатъка от цената, но може и продавачът да извърши някакъв вид нарушение на договора. В подобни случаи е важно изправната страна да изиска от нотариуса изготвянето на констативен протокол. В този протокол трябва да бъде описано, че съответната страна се е явила и е имала готовност да изпълни своите задължения по сделката. Това означава, че примерно купувачът се е явил и е имал готовност да плати остатъка от цената или пък продавачът се е явил и е носил съответните документи, необходими за изготвянето на нотариалния акт.

Как да се защитим

При хипотезата на разваляне на договора, изправната страна разполага с възможността да претендира връщане на заплатените суми. При положение някои от тях изрично са уговорени като задатък, то тогава може да се претендира връщането им в двоен размер.

Втората възможност дава право на изправната страна да предяви иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. С този иск изправната страна може да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателно сключен. В най-често срещаната хипотеза, ищец се явява купувачът, който е заплатил определен процент от продажната цена, но по една или друга причина продавачът не му е прехвърлил собствеността върху имота. При подобни съдебни процедури ищецът следва да докаже, че е бил изправна страна по договора. Най-често като доказателство служи съставения от нотариуса констативен протокол. 

Изтеглете наръчника