За щастие по-рядко, но все още получавам въпроси от рода на: „Ама защо сега трябва да доказвам доходите, аз нали давам обезпечение?“. Ок, ако някога имаше такива кредити и такива продукти, така наречените „ипотечен кредит без доказване на доходи”, на една цена, която към момента изглежда абсурдна, то сега картинката е по-различна.
“Ипотечен кредит без доказване на доходи”
2007-08 година имаше такива кредити на 14-15% годишно или други банки ги промотираха като кредити срещу обезпечение. Тоест по-сериозно сконтиране на пазарната оценка на предложеното обезпечение, без да се интересува от доходите. Такова животно вече за щастие няма. Защо няма? Защото в края на краищата банката трябва да бъде банка.
Банката не е бизнес с недвижими имоти.
Най-малкото не го разбира тоя бизнес, а трябва всеки да работи това, което разбира и това, за което е учил. Банката е банка – тя ще банкира, ще управлява парите на депозантите си, като ще финансира проектите на малък бизнес и ипотечните и потребителските сделки на кредитополучателите си. С други думи – не може, не е сериозно и не е адекватно да търсим финансиране, без да докажем платежоспособност. Ще приключим окончателно темата “ипотечен кредит без доказване на доходи” малко по-долу…
Защо банката не е агенция за недвижими имоти?
Най-близката ни история в това отношение е, че волю-неволю, водейки доста неразумна политика 2007-08 г. в това отношение банките се оказаха с едни незавидни портфейли от обезпечения от недвижими имоти, което в онези години доведе до промяна на наредби на БНБ (Българската народна банка) за сроковете, които максимално може една банка да държи обезпечението при себе си.
В крайна сметка банката не е агенция за недвижими имоти. Максималният срок за владеене на едно обезпечение също е лимитирано в наредби на БНБ. Не може банката да управлява недвижими имоти самоцелно. Разбира се, това в годините доведе до различно решение на този проблем. Много банки си създадоха дъщерни дружества за придобити обезпечения по лоши кредити. С две думи банката иска да докаже достатъчни доходи за обслужване на кредита, който търсим от нея. Защото единственото обезпечение е де факто паричните потоци – постоянството и достатъчния размер на паричните потоци.
Доходи и обезпечения
В нашия случай, когато говорим за физически лица под “размер парични потоци” визираме размер на доходите – без значение как са формирани те. Може да ви искат и много други документи. Това не самоцелно упражнение. Банката не ги иска за себе си. Тя ги иска, за да съкрати сроковете по една сделка.
В делови случай това са документите, които доказват достатъчност, ликвидност, законосъобразност на предложеното обезпечение (тук говорим в 99% от случаите за недвижимия имот). Това реално са документи, които би поискал нотариусът, за да ви изповяда сделката утре. Когато банката е разгледала доходите и ви е информирала като кредитополучател, като достатъчност на доходите се е уверила, че вие ще обслужвате въпросната експозиция.
Другата страна в оценката на сделката се състои в това да разгледа авансово документите на имота преди да сте стигнали до нотариуса. Тук отваряме една скоба и казваме, че има банки, които вземат правно становище за адекватност и достатъчност на имота директно при нотариуса, при който ще се изповяда сделката. Други банки ползват ресурса на адвокати или вътрешни юристи, които изготвят правно становище за всеки отделен случай, за всеки отделен ипотечен кредит. Това не значи, че банката е капризна и иска много документи.
Логиката на банковите документи
Нека ги разделим – банката най-често иска следните документи от кредитополучателите физически лица:
Формално искане.
Декларация за лични дании.
Служебни бележки за доказване на доходите (по образец обикновено).
Копие на лична карта.
Всички други документи, които иска, са документи за доказване собствеността и законността на имота. Те са необходими за окончателно финализиране на сделката при нотариус. Не са каприз. Да, има случаи, когато една сделка минава гладко. Обикновено имотът е относително нов, документацията по него е чиста и де факто приключваме с един кадастър, данъчна оценка, удостоверение за тежести и копие на нотариалния акт на предишния собственик.
Много често обаче някои от тези нотариални актове, особено за имоти, които са по-стари, където има някакво утежняване, обремененост, наследственост и прочие. В този случай документите, които могат да бъдат изисквани в тази сделка, стават неимоверно много. Това не е защото банката не знае какво прави, а защото спазва закона и бидейки сигурна в обезпечението, което и предлагате в крайна сметка тя пази вас като купувач, като клиент. В случая сте от една и съща страна на барикадата – от едната страна е продавачът, а от друга страна купувачът и банката. Е, след като вече разбрахте каква е логиката на банковите документи, как според вас може да говорим за ипотечен кредит без доказване на доходи? Просто не говорим за банков ипотечен кредит…
Ипотечен кредит от небанкова институция
Единствените варианти, при които можете да получите ипотечно финансиране, без да се обърне кой знае какво внимание на това как доказвате вашите доходи, са свързани с небанкови финансови институции. Тук има няколко неща, за които да предупредим:
1. Лихвените проценти са от 1.5 – 3% месечно (най-често е между 25-35% годишна лихва)! Цената е 10 пъти по-висока от тази на банковото кредитиране! Следователно трябва да помислите дали сте готови да я платите.
2. Срокът – не са много институциите, които са готови да предоставят ипотечен кредит за повече от 5 години (с някои изключения, разбира се, но говорим буквално за 1-2 финансови институции). Това може много да се отрази на вноските, които имате да плащате всеки месец.
3. Има възможност за по-голяма гъвкавост при погасяването – това е сравнително добра новина. Дава се възможност да се плаща само лихва, да се съставят погасителни планове съобразно нуждите на кредитополучателите.
4. Оценката на имота обикновено се финансира на 50-60%. В повечето случаи се коментира 50-60% от ликвидационната стойност, а не от пазарната оценка, но се срещат и двете. Грубо е, но на нашия финансов пазар това са условията, при влошено състояние на вашите доходи.
Обобщение
Като обобщение може да кажем следното:
1. “Ипотечен кредит без доказване на доходи” вече практически не съществува на банковия пазар!
2. В над 90% от случаите има адекватна логика на документите, които изисква една банка (разбира се, остават и едни 10%, в които логиката малко понакуцва…).
3. Не се плашете от ипотекирането на имот. Логиката на банката не е логиката на агенцията за недвижими имоти. Това не означава да не внимавате в това какви са клаузите на договора ви, като със сигурност не би ви навредило да се консултирате с адвокат или кредитен консултант за клаузите на договора ви преди да сключите подобна сделка.
