Променлив компонент на лихвата по ипотечните кредити на Пощенска Банка

Преди да отидем към същинската част, в която е описан променливият компонент на банката, ще започнем с кратки бележки за някои термини.

Основни определения накратко

Какво е променлив лихвен процент?

Лихвен процент, който се променя във времето. Може да се променя на 1, 3, 6, 12 месеца според условията на дадената банка.

Защо е важен?

Защото трябва да знаете, че лихвеният процент, с който изтегляте кредита, най-вероятно няма да остане същият за периода, в който връщате кредита. Това е нормално и нямате поводи за притеснения. 

Как се образува лихвата по вашия кредит?

Ако банката ви е дала оферта за 3% променлив лихвен процент, то тези 3% са сбор от две части – фиксирана надбавка и променлив компонент. Променливият компонент е това, което се изменя във времето, а фиксираната надбавка стои една и съща. 

Как се променя?

Всяка банка определя условията за изменение на променливия компонент. Някои банки просто взимат стойността на някой осреднен индекс (ЮРИБОР например), а други формулират процента въз основа на цените на депозитите в българската банкова система. Важно е да знаете какви са условията за промяна на вашата лихва и да можете да ги проследите по възможно най-лесния начин.

В статията ще разберете повече за лихвения процент по ипотечните кредити на Пощенска Банка. 

Наименование

Пощенска банка е избрала да нарече своя променлив компонент: Прайм – референтен лихвен процент по договорите за потребителски и жилищно-ипотечни кредити на физически лица.

Методика за определяне на прайм

Прайм се определя по следната формула: 

където:

w1 – тегло на депозити от домакинства.
w2 – тегло на капитал.
R  – лихвен процент по депозити на домакинства.
MRR – минималните задължителни резерви в %.
DGF  – разход за фонд за гарантиране на влоговете в банките в %.
RFR  – безрисков лихвен процент, приложим за България.
RW – рисково тегло.
MCA  – корекция за промяна на пределната цена на ресурса.

Компоненти на ПРАЙМ

1. Теглo:

• на депозити на домакинства (w1) е целевото съотношение в процентно изражение на депозитите на домакинства от общо привлечения ресурс; стойността на w1 е 88% и не може да се променя за срока на действие на настоящата Методология 
• на капитала (w2) е целевото съотношение в процентно изражение на капитала от общо привлечения ресурс; стойността на w2 е 12% и не може да се променя за срока на действие на настоящата Методология w1 и w2 са определени така, че w1+w2=1.

2. Лихвен процент по депозити на домакинства (R)

• е средно претегленият (спрямо публикуваните обеми) лихвен процент в съответната валута по овърнайт депозити, срочни депозити и депозити, договорени за ползване след предизвестие, на сектор “Домакинства“ на банковата система;
• лихвените проценти се публикуват в края на всеки календарен месец за предходния отчетен месец. Може да ги видите на сайта на Българската народна банка в раздел Лихвена статистика на БНБ. По-конкретно в отчета “Лихвени проценти и обеми по салда по овърнайт-депозити, срочни депозити и депозити, договорени за ползване след предизвестие, на сектори Нефинансови предприятия и Домакинства“, частта касаеща сектор Домакинства

(http://www.bnb.bg/Statistics/StMonetaryInterestRate/StInterestRate/StIRInterestRate/index.htm).

• калкулирането на R в съответната валута се извършва по формула:

 
където:

R O/N – ефективен годишен лихвен процент по овърнайт-депозити на домакинства в съответната валута.
B O/N – обем в млн.лв. по овърнайт-депозити на домакинства в съответната валута.
R 1d-2y – ефективен годишен лихвен процент по депозити на домакинства със срочност от 1 ден до 2 години.

B 1d-2y – обем в млн.лв. по депозити на домакинства със срочност от 1 ден до 2 години.

R >2y – ефективен годишен лихвен процент по депозити на домакинства със срочност над 2 години в съответната валута.

B >2y – обем в млн.лв. по депозити на домакинства със срочност над 2 години в съответната валута.
R saving – ефективен годишен лихвен процент по депозити договорени за ползване след предизвестие на домакинства в съответната валута.

B saving – обем в млн.лв. по депозити договорени за ползване след предизвестие на домакинства в съответната валута.

3. Минимални задължителни резерви (MRR)

• е 10%, което е равно на нормативно изискуемият, към момента на приемане на настоящата Методология,  процент на резервни активи към депозитна база съгласно Наредба № 21 за задължителните минимални резерви, които банките поддържат при БНБ (bnb.bg).

4. Разход за Фонд за гарантиране на влоговете (DGF)

• e 0.50%, което е равно на размерът, към момента на приемане на настоящата Методология, на годишната премийна вноска, която банките дължат към Фонда за гарантиране на влоговете в банките, съгласно Закона за гарантиране на влоговете в банките (bnb.bg).

5. Безрисков лихвен процент, приложим за България (RFR)

• Е доходността до падеж на вторичния пазар по дългосрочни бенчмаркови държавни ценни книжа, емитирани от Република България, която служи за определяне на дългосрочен лихвен процент за оценка на степента на конвергенция.
• Се публикува на месечна база от БНБ в Лихвена статистика – в отчета “Доходност на ДЦК и дългосрочен лихвен процент за оценка на степента на конвергенция”.

(http://bnb.bg/Statistics/StMonetaryInterestRate/StInterestRate/StIRInterestRate/index.htm).

6. Рискови тегла (RW)

• са теглата, с които банките претеглят експозициите  си за целите на капиталовата адекватност на кредитните институции;
• приложимите рискови тегла са следните:
  – за необезпечени кредити – възприето от Банката целево рисково тегло за експозиции на дребно в размер на 75%, което е фиксирано за периода на действие на настоящата Методология;
  – за обезпечени кредити – възприето от Банката целево рисково тегло за експозиции, обезпечени с недвижим имот в размер на 35%, което е фиксирано за периода на действие на настоящата Методология.

7. Корекция за промяна в цената на новопривлечен ресурс (MCA)

• е добавка/отчисление, което отчита пределната цена на ресурса;
• при първоначалното определяне на ПРАЙМ се приема, че MCA компонентът е нула; МСА компонентът зависи от средно претегления (спрямо публикуваните обеми) лихвен процент MR в съответната валута по нов бизнес по срочни депозити на сектор Домакинства, публикуван в месечната Лихвена статистика на БНБ

(http://bnb.bg/Statistics/StMonetaryInterestRate/StInterestRate/StIRInterestRate/index.htm)

• Калкулирането на средно-претегления лихвен процент MR в съответната валута по нов бизнес по срочни депозити на сектор Домакинства се извършва формула

 
където:

MR 1d-1y – ефективен годишен лихвен процент по депозити нов бизнес на домакинства със срочност от 1 ден до 1 година в съответната валута;
MB 1d-1y – обем в млн.лв. по депозити нов бизнес на домакинства със срочност от 1 ден до 1 година в съответната валута;
MR 1y-2y – ефективен годишен лихвен процент по депозити нов бизнес на домакинства със срочност от 1 година до 2 години в съответната валута;

MB 1y-2y – обем в млн.лв. по депозити нов бизнес на домакинства със срочност от 1 година до 2 години в съответната валута;

MR >2y – ефективен годишен лихвен процент по депозити нов бизнес на домакинства със срочност над 2 години в съответната валута;

MB >2y – обем в млн.лв. по депозити нов бизнес на домакинства със срочност над 2 години в съответната валута;

Уточнене

MCA се счита за 0 до натрупването на 100 базисни точки отклонение на MR, считано от момента на приемане на настоящата Методология. Пример: При промяна на MR с 60 базисни точки, МСА компонентът не се променя.
При промяна на MR със 120 базисни точки, има основание за промяна на МСА компонента и той се променя на 120 базисни точки.

• Последващи промени в стойността на МСА компонента настъпват при натрупването на 100 базисни точки отклонение на MR, считано от датата на последна промяна на ПРАЙМ; Пример: При промяна на MR с 60 базисни точки, считано от последната промяна на стойността на ПРАЙМ, МСА компонентът не се променя.
  При промяна на MR със 120 базисни точки, считано от последната промяна на стойността на ПРАЙМ, има основание за промяна на МСА компонента и той се променя със 120 базисни точки.
• Участието на MCA компонента е с фактор 0.5 – т.е. 100 базисни точки промяна на компонента влияе с 50 базисни точки на ПРАЙМ. Пример: Ако стойността на МСА компонента се променя със 120 базисни точки, ПРАЙМ се изменя с 60 базисни точки, при равни други условия.

Определяне и промяна на стойността на ПРАЙМ

• Комитетът по управление на активите и пасивите (АЛКО) е органът на Банката, отговорен за първоначалното определяне и последващи промени в стойността на ПРАЙМ.
• С цел следене на актуалната стойност на ПРАЙМ, АЛКО преразглежда на тримесечна база калкулираната стойност на ПРАЙМ на база формулата от Методологията, като използва данните, публикувани за последния месец на всяко календарно тримесечие и сравнява получената стойност с последно одобреното ниво на ПРАЙМ.
• АЛКО прави промяна на ПРАЙМ, когато отклонението на калкулираната стойност от последно одобрената стойност на ПРАЙМ е 50 базисни точки или повече.
• Всяка промяна се закръгля с точност до втория знак след десетичната запетая, така че ПРАЙМ да може да се дели на 0.05 без остатък.

Пример: Ако последно калкулираната стойност на ПРАЙМ е 5.5478 %, същата се закръгля на 5.55 %.

• При промяна на ПРАЙМ, Банката уведомява клиентите по начина, уговорен в конкретния договор за кредит.