Какво може да се обърка при тегленето на ипотечен кредит?

Ако не можете да гледате видеото със звук, тук ще намерите транскрипция

Искам да изчистим няколко проблема, които могат да възникнат и чието решаване предварително би било полезно за всички по една ипотечна сделка.

Пак на първо място бих сложил правилното структуриране на сделката. За пореден път ще го отбележа – структурираната сделка означава договорен начин на плащане. Когато стиснете ръцете с продавача/инвеститора/строителя за цената и продавачът и купувачът сте се съгласили за цената оттук-нататък начинът на плащане е критично важен и е на първо място в теоретичните проблеми.

Сценариите са всевъзможни за покупка на жилището – дали е завършено, дали е на зелено, дали е на акт 14 – варианти много. Различни са сценариите, различни са и възможните структури на плащане. Но моля да се придържаме към златното правило, а именно имайки предвид с всички уговорки в зависимост от вашия личен профил, правилото за финансиране на покупката на жилище е 85% от пазарната оценка (почти всички случаи)! Рядко се случва пазарната цена и договорената цена да се различават в полза на договорената цена. Пазарът предполага, че и двете страни, знаейки конкретния си интерес, договарят наистина реална пазарна цена.

Иначе казано 99.99% от случаите пазарната оценка препотвърждава договорената цена и даже много често е и малко по-висока от договорената цена, тъй като оценителите работят с конкретни методики. Основни три метода – откупен, вещен, ликвидационен и така нататък.

Като цяло обаче това е добра новина, защото банката финансира процент от пазарната цена. Което не значи, че ако по някакво стечение на обстоятелствата пазарната цена е доста по-добра от договорената не означава, че 85% от нея е равна на 100% или 100+ процента от договорената цена с продавача, това не означава, че банката ще ви даде сто или над сто процента за покупката. Банката ще ни даде 85% от пазарната, но не всичките за покупка. В тези конкретни случаи, когато това е факт, банката ще ни даде финансиране в същия договор за кредит при същите ценови и финансови условия за ремонт и довършителни работи.

Това много често е и целта на занятието, дори да не е ново жилище на шпакловка и замазка, има нужда от ремонт и освежаване и тези средства са необходими. Друг разнознаваем „проблем“, защото всичко може да се уговори и реши предварително, ако клиентския профил го позволява, разбира се, е разминаването в очакванията на реален и доказуем доход.

Това, че без съмнение вие можете да обслужвате кредитите си, имайки предвид личните и семейни доходи под всякаква форма, не означава, че отдела за управление на риска на банката ще погледне еднозначно на това и ще имаме безпроблемно одобрение на желаната от нас сума. Банките работят с доказуеми доходи. Под доказуеми доходи разбираме черно на бяло – трудови, граждански, декларирани наеми. Баланс и ОПР-та, данъчни декларации на ФЛ, които формират доходи под всякаква друга форма – хонорари и каквото щете. Всички тези доходи може да бъдат поединично или съвкупно, но трябва да се докажат.

Това, че вие и ние сме убедени във възможността да плащате определена експозиция не значи, че банката ще погледне на този факт спокойно и с разбиране. И ако предварително не сме бюджетирали сделката, имайки предвид именно доказуемостта на фактите около вашите доходи, не е добра идея да заемаме позиция, в която сме платили капаро, ангажирали сме се с несъгласуваната презумпция, че няма да има проблем с кредитирането и после се случва проблем…

Нашата работа е да си напишете правилно домашното и да нямате проблеми, но за пореден път това е призив да се чуваме и да има една предварителна консултация – бюджетиране преди каквото и да било друго. Банките за щастие както сме говорили много пъти не работят и не трябва да работят категорично, на принципа „ти не ми ли вярваш“. Вярата е задължително нещо, но не и във финансите – толкова по темата.

Искам да изчистим няколко проблема, които могат да възникнат и чието решаване предварително би било полезно за всички по една ипотечна сделка.

Грешки при теглене на ипотечен кредит 

Пак на първо място бих сложил правилното структуриране на сделката. За пореден път ще го отбележа – структурираната сделка означава договорен начин на плащане. Когато стиснете ръцете с продавача/инвеститора/строителя за цената и продавачът и купувачът сте се съгласили за цената оттук-нататък начинът на плащане е критично важен и е на първо място в теоретичните проблеми.

Сценариите са всевъзможни за покупка на жилището – дали е завършено, дали е на зелено, дали е на акт 14 – варианти много. Различни са сценариите, различни са и възможните структури на плащане. Но моля да се придържаме към златното правило. То е, имайки предвид всички уговорки в зависимост от вашия личен профил покупката на жилище е 85% от пазарната оценка (почти във всички случаи)!

Рядко се случва пазарната цена и договорената цена да се различават в полза на договорената цена. Пазарът предполага, че и двете страни, знаейки конкретния си интерес, договарят наистина реална пазарна цена. Иначе казано 99.99% от случаите пазарната оценка препотвърждава договорената цена и даже много често е и малко по-висока от договорената цена. Това се случва, защото оценителите работят с конкретни методики, които имат своите специфики.

Какво финансира банката?

Като цяло обаче това е добра новина, защото банката финансира процент от пазарната цена. Което не значи, че ако по някакво стечение на обстоятелствата пазарната цена е доста по-добра от договорената не означава, че 85% от нея е равна на 100% или 100+ процента от договорената цена с продавача, това не означава, че банката ще ви даде сто или над сто процента за покупката. Банката ще ни даде 85% от пазарната, но не всичките за покупка. В тези конкретни случаи, когато това е факт, банката ще ни даде финансиране в същия договор за кредит при същите ценови и финансови условия за ремонт и довършителни работи.

Това много често е и целта на занятието, дори да не е ново жилище на шпакловка и замазка, има нужда от ремонт и освежаване и тези средства са необходими. Друг разнознаваем „проблем“, защото всичко може да се уговори и реши предварително, ако клиентския профил го позволява, разбира се, е разминаването в очакванията на реален и доказуем доход. Това, че без съмнение вие можете да обслужвате кредитите си, имайки предвид личните и семейни доходи под всякаква форма, не означава, че отдела за управление на риска на банката ще погледне еднозначно на това и ще имаме безпроблемно одобрение на желаната от нас сума.

Банките работят с доказуеми доходи. Под доказуеми доходи разбираме черно на бяло – трудови, граждански, декларирани наеми. Баланс и ОПР-та, данъчни декларации на физическо лице, които формират доходи под всякаква друга форма. Всички тези доходи може да бъдат поединично или съвкупно, но трябва да се докажат. Това, че вие и ние сме убедени във възможността да плащате определена експозиция не значи, че банката ще погледне на този факт спокойно и с разбиране. Затова предварително трябва да бюджетираме сделката. Като вземаме предвид именно доказуемостта на фактите около вашите доходи. Не е добра идея да заемаме позиция, в която сме платили капаро, ангажирали сме се с несъгласуваната презумпция, че няма да има проблем с кредитирането, и после се случва проблем…

Обобщение

Нашата работа е да си напишете правилно домашното и да нямате проблеми. За пореден път това е призив да се чуваме и да има една предварителна консултация – бюджетиране преди каквото и да било друго. Банките за щастие както сме говорили много пъти не работят и не трябва да работят на принципа „ти не ми ли вярваш“. Вярата е задължително нещо, но не и във финансите.

Как можем да ви помогнем?

ФинСити е лицензирана компания за кредитни консултации, но нашите компетенции не се изчерпват само до тук. Можем да съдействаме да застраховате ценните и безценните неща и да ви помогнем в различни казуси. Разберете кои са те