Какво може да се обърка при тегленето на ипотечен кредит?

Искам да изчистим няколко проблема, които могат да възникнат и чието решаване предварително би било полезно за всички по една ипотечна сделка.

Пак на първо място бих сложил правилното структуриране на сделката. За пореден път ще го отбележа – структурираната сделка означава договорен начин на плащане. Когато стиснете ръцете с продавача/инвеститора/строителя за цената и продавачът и купувачът сте се съгласили за цената оттук-нататък начинът на плащане е критично важен и е на първо място в теоретичните проблеми.

Сценариите са всевъзможни за покупка на жилището – дали е завършено, дали е на зелено, дали е на акт 14 – варианти много. Различни са сценариите, различни са и възможните структури на плащане. Но моля да се придържаме към златното правило, а именно имайки предвид с всички уговорки в зависимост от вашия личен профил, правилото за финансиране на покупката на жилище е 85% от пазарната оценка (почти всички случаи)! Рядко се случва пазарната цена и договорената цена да се различават в полза на договорената цена. Пазарът предполага, че и двете страни, знаейки конкретния си интерес, договарят наистина реална пазарна цена.

Иначе казано 99.99% от случаите пазарната оценка препотвърждава договорената цена и даже много често е и малко по-висока от договорената цена, тъй като оценителите работят с конкретни методики. Основни три метода – откупен, вещен, ликвидационен и така нататък.

Като цяло обаче това е добра новина, защото банката финансира процент от пазарната цена. Което не значи, че ако по някакво стечение на обстоятелствата пазарната цена е доста по-добра от договорената не означава, че 85% от нея е равна на 100% или 100+ процента от договорената цена с продавача, това не означава, че банката ще ви даде сто или над сто процента за покупката. Банката ще ни даде 85% от пазарната, но не всичките за покупка. В тези конкретни случаи, когато това е факт, банката ще ни даде финансиране в същия договор за кредит при същите ценови и финансови условия за ремонт и довършителни работи.

Това много често е и целта на занятието, дори да не е ново жилище на шпакловка и замазка, има нужда от ремонт и освежаване и тези средства са необходими. Друг разнознаваем „проблем“, защото всичко може да се уговори и реши предварително, ако клиентския профил го позволява, разбира се, е разминаването в очакванията на реален и доказуем доход.

Това, че без съмнение вие можете да обслужвате кредитите си, имайки предвид личните и семейни доходи под всякаква форма, не означава, че отдела за управление на риска на банката ще погледне еднозначно на това и ще имаме безпроблемно одобрение на желаната от нас сума. Банките работят с доказуеми доходи. Под доказуеми доходи разбираме черно на бяло – трудови, граждански, декларирани наеми. Баланс и ОПР-та, данъчни декларации на ФЛ, които формират доходи под всякаква друга форма – хонорари и каквото щете. Всички тези доходи може да бъдат поединично или съвкупно, но трябва да се докажат.

Това, че вие и ние сме убедени във възможността да плащате определена експозиция не значи, че банката ще погледне на този факт спокойно и с разбиране. И ако предварително не сме бюджетирали сделката, имайки предвид именно доказуемостта на фактите около вашите доходи, не е добра идея да заемаме позиция, в която сме платили капаро, ангажирали сме се с несъгласуваната презумпция, че няма да има проблем с кредитирането и после се случва проблем…

Нашата работа е да си напишете правилно домашното и да нямате проблеми, но за пореден път това е призив да се чуваме и да има една предварителна консултация – бюджетиране преди каквото и да било друго. Банките за щастие както сме говорили много пъти не работят и не трябва да работят категорично, на принципа „ти не ми ли вярваш“. Вярата е задължително нещо, но не и във финансите – толкова по темата.