Имотен регистър – какво представлява и кои са най-важните неща, които трябва да знаете?

Когато гововрим за имотен регистър, незнанието и лошата информираност на много хора по темата са учудващи.

Имотен регистър – най-основните неща, които да знаете!

Бяхме провокирани от множеството въпроси да напишем по-подробна статия по темата. Въпроси като: „Какво е това животно? За какво ще ми трябва? Как мога да го използвам? Леснодостъпен ли е?„. Рано или късно, без значение дали купувате или продавате жилище, ще ви се наложи да имате вземане – даване с него. Затова и ще се опитаме да предложим лесно смилаема информация за същността на така наречения имотен регистър

Какво е представлява имотния регистър?

Ако трябва да започнем някак си, ще започнем с това, че имотният регистър е публичен. Той се води и съхранява от Агенцията по вписванията към министъра на правосъдието. Използва се основно, ако искате да разберете дали насрещната страна, с която договаряте покупката на имот, всъщност е истинският собственик на имота. Именно това можете да направите с една справка в имотния регистър. Освен, че може да правите справки, друга основна функция на имотния регистър е вписването, заличаването и обявяването на акт по недвижим имот. Имотният регистър ще ви е нужен и тогава, когато вписвате или заличавате ипотека.

Съществува огромно разнообразие от факти и обстоятелства, които подлежат на вписване в имотния регистър. Тях законът е изброил изчерпателно и те могат да се обособят в четири групи:

  • Актове, с които се прехвърлят собственост или се установяват, учредяват или признават  права (например право на строеж) – нотариални актове, договори за прехвърляне на наследство, за делба, договорите за наем.
  • Искови молби по дела, свързани с недвижим имот, и постановени по тях съдебни решения. Например съдебно решение, с което предварителният договор, с който се прехвърля или учредява вещно право,  се обявява за окончателен. Искови молби, с които се иска разваляне, унищожаване, отменяване или признаване нищожността на актове, касаещи собствеността върху недвижими имоти.
  • Ипотекивъзбрани и други обезпечения.
  • Други актове в предвидените от закона случаи

Вписване в имотния регистър

Вписването се извършва от съдията по вписванията от съответната служба по вписванията. Това се случва въз основа на подадено от вас заявление като заинтересовано лице. Вписването може да се случи и от ваш представител, но най-често от нотариуса или друг държавен орган (публичен или съдебен изпълнител). Актът се записва незабавно, в рамките на работния ден, в предназначения за това входящ регистър. Върху самия акт се нанася номерът, под който е записан в регистъра, датата, както и томът и страницата на партидната книга, в която е нанесено вписването. Важно е да се отбележи, че подлежат на вписване само актове, които са извършени по нотариален ред или са с нотариално заверен подпис.

Заличаване и обявяване в имотен регистър

Освен вписване в българския имотен регистър могат да се извършват и други действия, които имат правно значение. Заличаването предполага вече извършено вписване. Със заличаването се прекратява действието на вписването. На заличаване подлежат всички тежести, свързани с даден имот – ипотеки, възбрани и т.н. 

По изключение с вписването възниква и самото право. Това се отнася за случаите, в които се вписва ипотека. Важно е да знаете, че редът на ипотеката се определя от вписването й. Тук важи едно много важно правило, че първият по време е първи по право. Това означава, че от имуществото на длъжника удовлетворяването ще стане по реда на вписване на ипотеките. Това вписване на ипотеката има действие за десет години, което означава, че преди изтичането на този срок трябва да се извърши подновяване, иначе си губите реда на ипотеката. Ако извършите подновяването след изтичането на десет години, то ипотеката ще придобие нов ред.

Как мога да направя справка и колко ще ми струва?

Накратко казано справката от нашия имотен регистър може да е под различна форма:

  • Устна справка
  • Писмена справка
  • Онлайн справка

За вписване в имотния регистър и за справки и услуги се заплащат такси в размери, определени с тарифа, одобрена от Министерския съвет – тарифа за държавните такси, събирани от Агенция по вписванията.

  • Устни справки се дават по устно или писмено заявление на всяко лице, което поиска, и в негово присъствие, при посочване на точни данни за трите имена и ЕГН на собственика и платена квитанция за държавна такса. За устни справки, предоставени присъствено в службата по вписванията, се събират следните такси:

– за устна справка по лице или имот ( персонална или имотна партида ) – 3 лв.
– за разпечатка към извършена устна справка – 2 лв. за първа страница и по 0,50 лв. – за всяка следваща.

  • Писмените справки могат да се издават под различни форми. Имате вариант да поискате издаване на удостоверение за лице или недвижим имот. Освен удостоверения имате право да поискате издаване на преписи (копия) и извлечения. Важно е да знаете, че заверени преписи (копия) или извлечения могат да се издават само на определени лица. Това са страните представители по закон или упълномощени изрично с нотариално заверено пълномощно или техни адвокати.
  • Можете да направите справка в имотния регистър и чрез интернет системата. За да използвате услугата за онлайн справка, трябва да се регистрирате в системата, както и да предплатите за услугите, които ще използвате. За неприсъствена справка, предавана чрез отдалечен достъп до Информационната система, се събира такса 1 лв. Търсенето в частта на Имотния регистър (модул „Собственост и собственици“) чрез сайта (http://www.icadastre.bg/) може да се извърши по един от следните критерии:

Партида (Номер на имотна партида)
Физическо лице (ЕГН, име, презиме или фамилия)
Юридическо лице
Документ
Имот

Вижте повече за услугите на ФинСити

Регистри на вписаните актове

Регистрите на вписаните актове са публични и всеки може да отиде до Службата по вписванията към районния съд и да получи информация. Например, ако имате желание да закупите недвижим имот, следва да проверите главно три неща:

  • Дали продавачът е собственик на имота
  • Ако продавачът е собственик на имота, дали е единственият собственик. Възможно е имотът да се намира в режим на съпружеска имуществена общност или друг вид съсобственост. Това е важно, тъй като, когато имотът е съсобственост, той не може да се прехвърли без участието на всички съсобственици
  • Дали върху имота има тежести. Принципно тяхното наличие не е проблем, стига като купувач да знам за тях. Възможно е кредитът към ипотекирания имот, който се каните да закупите, да е изплатен, но тежестта (в случая ипотеката) да не е заличена от регистъра към момента на проверката.

Принципно, ако закупувате имот с кредти, никой няма да ви пита. Ще трябва да имате предвид тази справка. Удостоверението за тежести даже ще се гледа 2 пъти. Веднъж при събирането на документите пред банката и втори път в самия ден на сделката.

За да сте сигурни в справката, трябва да направите проверка и по партидата на новия собственик и по партидата на имота. Важно е вписването да е по партидата на името на собственика, а не по партидата на имота. Например, когато решите да продавате апартамента си, трябва да отидете в Службата по вписванията, където ще се открие партида на ваше име и на името на купувача. Заедно с това ще се създаде и партида на целия имот, където се вписват всички негови собственици, тежести и прочие.

Предпазни мерки срещу нежелани практики

В най-сбит вид представихме какво представлява животното наречено имотен регистър. Дадохме повече информация за различните видове справки и такси. Сега искаме и да нахвърлим малко съвети за това как да се предпазите от злонамерени действия, защото предупреденият е въоръжен. Престъпниците винаги са една крачка напред, както гласи популярния фолклор. Има обаче някои съвсем прости действия, които един собственик може да предприеме, за да защити правата си. Ние съветваме да пазите личните си данни и документи. Документите трябва да се съхраняват на сигурно място и да не се предоставят с лека ръка лични данни и копия на личната карта.

Важно е да се отбележи, че не трябва да се предоставя оригиналът на нотариалния акт за имота или копие от него, без това да е необходимо. Не подписвайте какъвто и да е документ без внимателно да сте го прочели и ако е необходимо – потърсете съвет от компетентен по въпроса професионалист. Съветът ни е да не слагате подпис на бял лист, защото не всяка измама се извършва пред нотариус. Например един предварителен договор е валиден и без да е сключен пред нотариус или с нотариална заверка, но с него може да се поеме задължение за прехвърляне на имота.

SMS оповестяване

Другият ни съвет е да се абонирате за услугата SMS оповестяване. Един от най-лесните начини да се подсигурите е именно абонамента за услугата „SMS оповестяване“ на Агенцията по вписванията. Тя е безплатна за собствениците и може да се ползва както за лични, така и за фирмени имоти. Тя гарантира, че собственикът практически незабавно ще получи съобщение от Имотния регистър на мобилния си телефон всеки път, когато има промени по партидата на имота. Известявания се пращат за всяко вписване, отбелязване и заличаване в книгите за вписване. Известявание се пращат и за отказите и постановените по тях определения на окръжния съд, за издаването на заверен препис и за всяка корекция на запис в информационната система. В рамките на шегата може да кажем, че няма нужда да се притеснявате – нашият любим имотен регистър ни пази! 

Вижте още видеа на нашия YouTube канал!