Правим малка крачка назад от големите теми, за да обърнем малко повечко внимание на нещо банално познато на всеки, който се е сблъсквал с темата ипотечно кредитиране в България.
Защо според вас се иска самоучастие? Защото банката няма пари да ви ги даде? Тя има интерес да ви даде колкото се може повече, ако докажете, че можете да ги връщате, разбира се. Така че самоучастието има съвсем друга роля.
Тази цел е формирането на някаква отговорност, на някаква стойност за вас. Ако парите за вас нямат никаква стойност, както кредитирахме 2007-2008 г. нещата свършват зле. Философията тогава беше “След като ти дават защо не?” Така разсъждаваха тогава. Който трябва и който не трябва строеше. Всеки втори от улицата и получаваше кредит.
Ако трябва да резюмирам един разговор от тогава между банкер и потенциален клиент ще е нещо такова:
Клиент: Харесал съм един парцел, ще го проектираме, ще го нагласим, трябват ми условно 2 млн. за парцела и 7 за строителство..”
Банкер: Ама няма проблем, даже и 1 допълнителен милион имаш от нас за непредвидени разходи!
Всички на ура, всички на черешата, продажби на зелено и така.. За щастие и строителите си научиха урока по лошия начин. А какво правеха тогава и каква е разликата?
Излизам от това, че който трябва и който не трябва строеше. Това е първата голяма разлика и сега за щастие не е така. Втората голяма разлика както вече подсказах по-горе е, че финансираха изцяло, без самоучастие, за теб 0, ти само смяташ печалбата и вече си я похарчил мислено, че даже и на практика. За теб това няма стойност, при най-малките затруднения хвърляш ключовете и казваш – “оправяйте се, не ме търсете”. Ако половината пари са твои ще се замислиш преди да го направиш, нали така? Това е идеята на самоучастието.
Почваш да строиш, продаваш на зелено с предварителните продажби – идеята принципно е да самофинансираш строителството поетапно, всичко е въпрос на математика. Необходимият процент предварителни продажби за всяка сграда е различен, зависи от цена, квадратура и т.н. И предварителните продажби имат за цел да гарантират довършването по начин, по който е проектирана и одобрена сградата.
Добре, чудесно и така трябва да бъде, няма лошо в това само че какво правеха строителите тогава? Почваме сградата, ние (банката, защото и аз съм ги раздавал такива кредити тогава..) я финансираме, той почва предварителни продажби, с предварителните продажби НЕ строи сградата.
Те парите не са негови и не го интересува… Но “отсреща” е харесал едно друго УПИ и няма да го изтърве за нищо на света. Резултатът беше, че всички се хвърлиха в едни УПИ-та и всички свободни пари се хвърляха в нови упи-та, за да не изтървем голямото раздаване. Стана каквото стана. Тогава кризата беше финансова. Тоест изведнъж парите изчезнаха – друг път ще говорим за причината.
Сега е точно обратното – пари колкото искаш. Все още системата е свръхликвидна и се чудим какво да ги правим. Говоря за търговските банки. И тези пари са все още много евтини. Докога ще е така? Не мога да кажа, но знам, че нещата са различни и че тогава, можеше да говорим за “балон”, който можеше да се види и предвиди.. Сега ситуацията всъщност е доста по-сложна и банките все още нямат намерения да спрат да кредитират.
