Жилищен кредит в 9 стъпки

На тази страница можете да намерите пълно и подробно проследяване на процеса по теглене на жилищен кредит. За да бъдем докрай точни, разглеждаме как би изглеждал процесът по-подробно с участието на кредитен консултант, който да помага на клиентите. Защо да ползвате услугите на такъв може да видите във видеото по-долу.

И сега към самите стъпки 👇👇👇

1. Бюджетиране на сделка за жилищен кредит

Важно е да отбележим, че терминът „бюджетиране на сделка за покупка на имота“ е наше творение. Под него имаме предвид най-простичко казано определяне на това каква сума и за какъв срок би могъл да си позволи да изтегли клиентът. Това искаме да подчертаем, че е ПЪРВАТА крачка при покупка на имот. Дори да звучи малко крайно, но понякога дори е добре да се случи преди обсъждането с близките и роднините, за да имате информацията за себе си. Тук говорим главно за изчисления и няколко различни сценария, които да Ви опише консултантът, на база вашите доходи и кредитни задължения към момента на консултацията. Възможно е също така и да се даде информация за общи банкови практики и понятия (какво е ГПР, как се образува лихвата по ипотечните кредити и др.). Повече може да видите във видеото.

2. Структуриране на сделката

Идва ред на втория етап от покупката на жилищен кредит. Стигаме до момента, в който всичко е обсъдено и уточнено с домсъвета. Решението е взето категорично! Най-добре би било също така и да сте харесали имот или да търсите много активно. Тогава може да се каже, че пристъпваме към така нареченото „структуриране на сделка“. Какво имаме предвид? Първо правим подробен преглед на състоянието на клиента към момента. Защо? Ами, защото е възможно е да са минали няколко месеца от етап бюджетиране и нещата да са се променили коренно.

Възможно е да има различни въпросителни около доходите на кредитоискателите. Например да имате нов доход или друг допълнителен, за който все още не сте успели да подадете данъчна декларация.

Важно е да се уточни колко души ще участват в тегленето на кредита. Колко в крайна сметка ще бъде размерът на самоучастието, какви са допълнителните разходи при сключването на сделката.

Тук се коментира и дали кредитът ще бъде сключен при ограничена или неограничена отговорност, дали вноските ще са намаляващи или анюитетни и дали ще има включена застраховка „Живот“ по вашия жилищен кредит.

Също така трябва да се има предвид и дали имотът, който ще се купува ще е на „зелено“ и на какъв акт на завършеност ще е. Ще обърнем внимание и на въпросът с пазарната оценка и кой независим оценител би било добре да я направи. Бихте могли да се запознаете по-подробно с някои от въпросите по-долу.

3. Събиране на банкови оферти за жилищен кредит

Стигаме до етапа на събирането на оферти. Тук е една от големите добавени стойности на кредитния консултант. В рамките на 1-2 дни получавате възможността да видите минимум 3 оферти на различни банки (възможно е и повече, но според нас не е препоръчително разглеждане на над 5 оферти, защото картинката става доста объркваща). 

Събирането на оферти от кредитен консултант ви прави в пъти по-желан клиент. Не се налага да се пазарите сами, защото някой друг върши тази работа, защитавайки вашия профил. При това „на език“, който банката разбира. Респективно банките знаят, че за вас ще се събират още оферти, след като питането идва от консултант и това ги кара да се стремят да дадат най-добрите си и изчистени предложения. Ако не го направят просто е сигурно, че няма да може да ви спечелят като клиенти. Също така не се налага да си губите от работното време или от отпуската, за да се разкарвате по банки, да се упражнявате в правенето на екселски таблици и други подобни дейности.

Един добър консултант би трябвало спокойно да може да ви предостави в прегледна форма точно това сравнение на различните банкови предложения. Не на последно място офертите, идващи от консултант не са просто търговски предложения – те трябва да имат тежестта на ангажирани оферти (обикновено са под формата на ЕСИФ и погасителен план). Това гарантира някакъв период, в който банката не може да се отметне от предложението, което ви е дала.

И една кратка бележка. Ако случайно се чудите дали има смисъл да ползвате повече от един консултант:
По-добре да го смените по-рано, преди етапът със събирането на офертите. Истината е, че банките се съобразяват с това кой пръв е поискал офертата. Респективно, ако един консултант е събрал предложенията на няколко банки, то тези банки вече остават, де факто, блокирани за други консултанти или за вас самите за период от 45 дни. Следователно няма голяма полза да питате сами или да ползвате повече от един консултант за събиране на оферти…

4. Обсъждане на офертите с клиента

Един от най-ключовите моменти от целия процес. Обсъждането е решаващо и в голяма степен на този етап ще си проличи доколко компетентен е вашият консултант. Той би следвало да ви разкаже за различните плюсове и минуси на дадените банки и предложенията им.

Да ви представи максимално прозрачно разходите за различни такси, цените на застраховките, особеностите на обслужването в различните банки. Ще Ви представи допустимото съотношение дълг/доход както за всяка банка и процентът, на който финансират сделките за ипотечни кредити.

Също така начинът, по който се образуват лихвените проценти на банките, би имал не малко значение – например при какви условия се променят въпросните лихвени проценти. Много важно е да се отбележи и дали банката работи с вътрешни или с външни независими оценители

5. Избор на банка за жилищен кредит

Трябва да се имат предвид всички особености на банките и конкретната сделка. Например, освен лихвата е важно дали банката би могла да отпусне необходимата сума като процент от пазарната оценка (на вас може да Ви трябват 85%, а някоя от банките да финансира само до 80%).

След като се направи изборът, клиентът се насочва към конкретен клон и служител (това обикновено е човекът, който е дал самата оферта). Банковият служител предоставя списък с документите на клиента и оказва съдействие, ако е необходимо при попълването на искането за кредит. Отваряме скоба, че самото искане може да е попълнено предварително от клиента със съдействието на консултанта.

6. Изваждане на документи за жилищен кредит

Стигаме до най-досадния момент при тегленето на жилищен кредит. Изваждането на документи няма конкуренция в това отношение.

Всичко може да започне по два различни, но практически сходни сценария:
1. Списъкът с документите ви е предварително предоставен от консултанта.
2. Списъкът с документите ви е предоставен от обслужващия ви служител в банката.

В общи линии е без значение дали ще имате списъка предварително или ще ви го даде банковия служител. Важно е да отбележим, че документите е добре да се събират в определена последователност, за да не се разкарвате излишно. При стандартната сделка за покупка на жилище има и списък, който да се предостави на продавача – това са документите по имота, които трябва да набави той в качеството му на собственик.

Процесът може да трае от две седмици до няколко месеца, но истината е, че всичко зависи от индивидуалния случай. Възможно е изваждането на изрядна документация да отнеме и много време (например, ако имотът е на Акт 14).

Ще обърнем внимание повече на пазарната оценка, защото за нея реално бихте могли да потърсите съдействие от вашия консултант. Добрите консултанти имат достатъчно контакти в оценителския бранш и биха могли да ви ориентират точно към кой независим оценител да се насочите. Имайте предвид, че пазарната оценка има срок на валидност, който е 6 месеца! Разширен списък с всички необходими документи при тегленето на жилищен кредит може да видите тук.

7. Сключване на сделката за жилищен кредит

Тадаам – вече имаме окончателно одобрение! Ако всичко до този момент се развива гладко, има правно становище за изрядността на документите по вашата сделка и отиваме към приключване. Следват изповядване на сделката пред нотариус, като тук трябва да отворим скоба, че банката реално не може да ви задължи да работите с определен нотариус! Ако държите на някой определен обаче е добре да го кажете предварително, за да имат готовност служителите в самата банка.

Имайте предвид, че това не е просто формалност – сделката за покупка на имот може да се случи само на бюрото на нотариус и неговият печат е гарант за законността (респективно за вашата сигурност) при покупката на имота. Остава усвояването на кредита. Подчертаваме, че прехвърляне на собственост и усвояване на кредита са различни неща. Възможно е да станете собственици не по-рано от Акт 14 (или по-точно заверка по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ). Прехвърлянето на сумата (тоест усвояването) може да се случи на различни траншове и по съвсем различна логика.

8. Последващо управление на имота

Следва да отбележим, че приключването на сделката и покупката на имота обикновено не е краят на процеса. Ако влезем в казуса, че е необходим ремонт (какъвто е необходим в 80% от случаите, защото всеки иска да си го направи по „своя си начин“), е много вероятно да се сблъскате с въпроси като:

– Паркет или плочки?
– Скъп или евтин ремонт на банята?
– Дали да остакляваме?
– Ами изолацията как е?
– Да слагаме ли климатик?
– Сами ли да се справяме или да наемем дизайнер?

Отговор на тези въпроси не се намира толкова лесно. Роднини и приятели винаги са готови да „помогнат с акъл“. На банката изобщо не й е работа, брокерът на недвижими имоти вече е вдигнал ръце и в общи линии клиентите остават сами. Добрият консултант също би трябвало да остави този избор на вас, той би трябвало да ви е ориентирал много преди да се стигне до тегленето на кредита с какъв бюджет би било възможно да разполагате за ремонт. Ние във Финсити бихме могли и спокойно да ви препоръчаме ПРОФЕСИОНАЛИСТИ в сферата, които не просто да ви ориентират за цените, плюсовете и минусите на различните възможности, те биха могли и да свършат самата работа. За повече информация може да видите тук!

9. Последващо управление на задълженията

Какво следва след като вече всичко е наред с вашето жилище и след като се предполага, че вие сте организирали задълженията си, така че да си позволите това, което искате, без да да ви е довело до просешка тояга? Ако сте теглил кредита си с помощта на компетентни кредитни консултанти, следват няколко неща като ангажимент от страна на консултанта:

1. Предоставяне на клиента, при желание от негова страна, на информация за състоянието на кредитния пазар, промени в лихвите, пазара на недвижимите имота както и друга финансова информация от неговите компетенции.

2. Оказване на съдействие при предоговаряне, частично предсрочно погасяване или рефинансиране на сделката.

3. Препоръчване на услугите на кредитния консултант на ваши близки и познати (това е просто в рамките на добрия тон – логично е, ако сте доволни да помогнете на консултанта да си заработи хляба, както и на вашия контакт да работи с помощта на професионалисти за толкова сериозен въпрос какъвто е покупката на жилище).

Толкова по отношение на теоретичните съвети! Начертахме един малко по-различен процес по теглене на жилищен кредит, но според нас, той е много по-лесен за хората, които искат да си закупят жилище, и същевременно по-сигурен и спокоен, отколкото, ако се изправят сами пред това предизвикателство. 

Ако имате нужда от още информация вижте тук наръчник с 30-те най-важни неща при тегленето на жилищен кредит или разгледайте нашата страница с често задавани въпроси.

Успех!