Ипотечният пазар в България остава активен, а условията по жилищните кредити продължават да бъдат изключително благоприятни за клиентите.
Въпреки по-малкия брой сделки с недвижими имоти спрямо пиковите периоди, делът на покупките, финансирани с ипотечен кредит, расте.
Според нас това е напълно логично. През 2024 г. и особено през 2025 г. на пазара имаше значителен свободен ресурс, който трябваше да бъде инвестиран. Именно затова тогава делът на сделките, реализирани със собствен капитал, беше по-висок. В момента обаче ролята на ипотечното кредитиране при покупко-продажбите отново се увеличава.
Към момента можем да кажем, че имаме едни от най-добрите условия по ипотечни кредити в най-новата история на България.
Страната ни продължава да държи изключително силна позиция и спрямо останалите европейски пазари, като ипотечните лихви остават сред най-ниските в Европа.
Това е особено интересно на фона на очакванията около въвеждането на еврото. Преди присъединяването към еврозоната често се коментираше, че лихвите по жилищните кредити могат да тръгнат нагоре.
Реалното движение към момента обаче е в обратната посока – надолу.
Една от основните причини е начинът, по който се формират лихвите по ипотечните кредити в част от големите банки.
След отпадането на SOFIBOR преди няколко години значителна част от водещите банки преминаха към модели, при които променливият компонент на лихвата е свързан с осреднена цена на срочните депозити в банковата система.
Най-просто казано, вместо цената на кредита да следва директно международен пазарен индекс, при много продукти тя зависи от среднопретеглената цена, която банките плащат по депозитите. Това е едно от предимствата, които българският ипотечен пазар има в момента.
Темата за евентуално облагане на свръхпечалбите на бизнеса предизвика много коментари, включително предупреждения, че това може да се отрази и върху кредитирането.
Според нас връзката не е пряка и не е механична.
Еднократно облагане на свръхпечалба не означава автоматично повишаване на лихвите по ипотечните или останалите кредити.
Подобно влияние, ако изобщо се прояви, би минало през редица други фактори – включително капитала на банките, ликвидността и общата пазарна среда – преди да достигне до цената на кредита.
Затова не виждаме основание да се очаква, че точно лихвите по кредитите са непосредствено застрашени от подобна мярка.
Когато обсъждаме дали сега е подходящ момент за продажба на имот, за нас един от най-важните въпроси е:
Какво ще направим със свободните средства след продажбата?
Ако няма ясна стратегия за тях, продавачът може да се окаже в по-неизгодна позиция.
Към днешна дата недвижимият имот продължава да бъде един от по-устойчивите и нискорискови активи.
В същото време инфлацията и промяната в покупателната способност на парите са фактори, които не трябва да подценяваме.
Това, което можем да купим с определена сума днес, не е задължително да бъде същото, което ще можем да купим със същите пари след пет години.
Има и още един много важен фактор, който често остава извън анализа – възрастта и бъдещият достъп до кредитиране.
Когато решаваме дали да изчакаме още няколко години, не трябва да гледаме само каква би могла да бъде цената на имота тогава. Трябва да отчетем и дали след 5 или 10 години ще имаме същия достъп до финансиране.
С напредването на възрастта максималният възможен срок на кредита намалява, а това може да промени както размера на допустимото финансиране, така и месечната вноска.
Затова въпросът „дали сега е моментът“ трябва да се разглежда не само през цената на имота, а и през достъпа до ипотечен кредит във времето.
Не очакваме рязка промяна на ипотечните лихви без съществена промяна във факторите, които в момента поддържат висока ликвидност в банковата система.
За да видим значително движение нагоре, трябва да има комплекс от обстоятелства, които да изтеглят ликвидността от системата или чувствително да увеличат цената на финансирането.
Подобни процеси обичайно не се случват за кратък период.
Често виждаме сравнения между цените на жилищата в София и привидно много по-атрактивни имоти в други части на Европа. Може например да намерим прекрасен имот в Тоскана на цена, близка до тази на двустаен апартамент в София.
На пръв поглед сравнението изглежда очевидно в полза на имота в Италия. Но следващият въпрос е много по-важен:
Можем ли реално да живеем там целогодишно и какво ще правим там?
Ако отговорът е, че не можем да използваме този имот за ежедневния си живот, работа и нужди, тогава сравняваме две напълно различни неща.
Именно затова цената на един имот не се определя само от неговата площ, визия или качество, а и от местоположението, икономическата активност и реалното търсене.
От наша гледна точка в момента се открояват няколко важни тенденции. Ипотечното кредитиране продължава да увеличава дела си в сделките с недвижими имоти.
Лихвените условия остават изключително конкурентни, а България продължава да бъде сред държавите с най-ниски ипотечни лихви в Европа.
В същото време решението за покупка или продажба на имот не трябва да се базира единствено на очакването дали цените ще бъдат по-високи или по-ниски след година.
Трябва да отчетем едновременно:
Пазарът рядко дава еднозначен отговор на въпроса „сега ли е моментът“.
Но когато вземаме решение с ясна представа за финансирането, риска и алтернативата пред средствата си, шансът то да бъде правилно е значително по-голям.
